文档介绍：提纲: 一、解决城镇居民住房问题的基本思路 1 、世界各国住房发展的四个阶段 2 、我国的住房发展阶段和进程 3 、世界各国在住房发展不同阶段的政策 4 、中国住房政策变化的沿革 5 、中国住房制度改革的思路障碍二、建国以来住宅供应体系 1 、住房投资体系的多元化 2 、对现行住房供应体系的思考三、房地产市场化的发展及对经济的影响 1 、国家的住房发展目标 2 、我国城市化进程和城市人口增长所带来的住房需求 3 、近几年城市居民的实际消费需求 4 、从我国住房现状看居民的消费需求 5 、税费政策对市场的影响 6 、住房消费是刺激经济增长中消费增长的龙头四、扶持和建立住宅建设的主力军 1 、房地产开发企业的经营状况 2 、世界各国房地产开发支持政策的比较五、价格变化及对市场的影响 1 、市场化以来商品房价格变化的情况和因素 2 、对价格的认识和衡量的标准 3 、租金是衡定房价的重要因素 4 、经济发展的速度是影响房价的另一个重要因素六、关于产权制度及有关问题 1 、产权制度建立的观念 2 、房屋产权与土地产权的分离 3 、土地出让制度中的产权不明确 4 、房屋产权的界定七、建立可持续发展的住房制度至1999 年底,我国 663 个设市城市和约 12,000 个建制镇形成的建成区方公里。城镇各类房产总面积约亿平方米,其中公有房产约 52亿平方米(含已出售公房),约占房产总量 80% 。各类房产中住宅总建筑面积约 41亿平方米,住宅居住面积约 21亿平方米,按全国城镇人口总量(非农业常住人口) 亿人计算,人均居住面积为平方米。房地产开发年投资总额已达每年亿人民币,其中约 80% 为住宅建设投资,而完成已开工的全部项目计划约需投资 18,000 亿元人民币。最近连续几年年施工量达 5亿平方米,竣工量达亿平方米,其中住宅施工量达 3亿平方米,房地产住宅竣工量达亿平方米,全国已进入一个房地产建设投资的高速增长阶段。中国城镇的住房改革制度自十一届三中全会至今已经历了近二十年的时间,取得了极大的进展,特别是公有住房的出售,大大提高了住房的自有率。99年住房销售总量比 1998 年有较大的增长幅度,部分城市和地区当年增幅与上年相比大于10% 。同时,二级市场的开放,加速了公有住房的置换,部分城市二级市场的交易数和房屋置换套数已接近和超过了一级市场的交易总数,推动了一级市场的发展。但总体来看,中国的住房制度和相关政策的调整仍处于一种过渡阶段, 仍需从国际上多数国家已有的成功和失败的经验中选择一条更符合中国现有发展阶段的道路。一、解决城镇居民住房问题的基本思路 1 、世界各国住房发展的四个阶段世界各国的城镇住房发展都必然经历先解决有无住房,再提高居住标准和改善居住条件的过程的四级目标将这个发展过程划分为四个阶段: 第一个阶段为解决房荒(30% 以上的人口无房或居住条件和环境恶劣、简陋的状况称为房荒)的阶段,也就是解决城市住房的总量绝对不足的阶段。这个阶段不论是政府解决问题的目标还是城市居民的需求都首先是不论质量、条件如何, 先解决最基本数量。国际上通常将这一阶段的最低标准定为满足城市居民人均一张床(人均居住面积不低于 2平方米),户均一间房。不管是独居还是共用房屋,都还来不及更多考虑家庭独立拥有配套的厨、厕等设施问题。第二阶段为解决增量(住房标准扩大)的阶段,也就是在基本解决住房总量严重不足的基础上,扩大住宅面积的阶段,使居住条件达到文明(合适)的标准,从每户一间房提高到每户一套房(或人均居住面积在 8平方米以上)。这时政府或居民的住房要求已达到住得开,有私密性,追求每套住宅有单独的住房和自用的配套设施,如厨房、卫生间、客厅等自有的空间和设施。第三个阶段为提高住宅质量的阶段,也就是在住宅的数量和分户的问题已基本解决之后,居民的消费需求已提高到追求舒适的阶段,舒适的标准则从一户一套房提高到至少每人一间房(或在家庭拥有独套单元住宅的情况下人均居住面积在 14平方米以上,并有较好的设施配套,如电气化、自来水、燃气、电讯等齐全设施)。少数发达国家在家庭居住条件达到舒适之后通常进入到第四个阶段,即提高住宅居住区域的总体水平的阶段,这个阶段要解决的是整个城市建设与住宅建设的协调和匹配,包括市政条件、道路、绿化、环境、空气、阳光等等一系列包括房子本身和之外的区域建设问题。发达国家大部分出现第一次房荒的时间是 19世纪中叶的工业革命发展之后,由于产业和人口向城市集中造成了第一次严重的城市房荒局面。这一阶段主要依靠私人投入,政府基本未参与,因而并未能很好地解决城市居住问题。所以,二次大战之前,全世界几乎所有的国家都主要靠私有的资金解决全社会的住房