文档介绍：南京江宁房地产市场调研
第一部分项目背景环境研究
一3>.江宁区房地产宏观市场状况
(一)房地产市场概况

第一阶段:起步遇阻
江宁区房地产业发展始于上世纪90年代初,1993年由于出现经济过热以及受海南房地产泡沫经济的影响,江宁房地产业进入清理整顿和关停并转时期,刚刚起步的房地产业就遇到困难。
第二阶段:徘徊复苏
1994—1996年是江宁房地产行业发展的艰难期,其年开发量在20万平方米;
1997—1998年宏观经济转暖,房地产业进入复苏期,年开发量增至30万平方米;
1999—2000年由于房改的实施,房产市场需求加大,年开发量增至50万平方米。
第三阶段:强势崛起
2000年底,在行政上江宁开始撤县设区,江宁区成为南京三大新市区之一。面对这一历史机遇,江宁区委、区政府根据发展需要,于2001年底成立江宁区房产局。
2002年江宁新市区的房地产业发展突飞猛进,;
。
“十五”期间,江宁全区商品房开工面积1000多万平方米,销预售面积900多万平方米,销预售额224亿元。“十五”期间全区商品房年开工、销售分别稳定在200万平方米、180万平方米左右,占全市总量的近30%,∶1左右。全区房产一直保持稳定、健康发展态势。
,产品档次快速提升
开发队伍不断扩大,实力不断增强
2001年,江宁区全区开发企业总数为58家,。至2006年9月份全区已有118家房地产开发企业,,具备一级资质的2家,二级资质的13家,三级资质的98家,四级资质的5家。有在建在售的项目共64家,且房地产业呈外向辐射型发展,外地、外资来江宁发展的企业占70%以上。一批国内知名品牌企业落户江宁,如中国武夷、香港中惠、运盛实业、浙江莱茵达等,给江宁房地产开发不断注入新的活力,带来新的变化。
开发规模快速增长,产品档次快速提升
从区域规模上来看,2000年以前,江宁区的发展主要依靠于东山地区。而2001年后,随着行政区划的调整和城市规划的日臻完善,江宁城市发展建设逐步确立了以打造高科技花园新市区为目标的房产发展战略定位。
随着开发区、科学园、滨江开发区的迅猛发展,现江宁区开发热点由原来的东山老城、开发区扩至岔路口、淳化、汤山等区域,呈现城乡一体化的发展格局,进而使江宁区房地产产品档次快速提升,形成了“江宁板块”特色。各住宅小区在规划开发建设中充分体现了品位高、环境配套优的特点,涌现了一批又一批质量上乘、环境优美、功能完备、品位高尚的住宅小区,如翠屏国际城、明月港湾、武夷花园、天地新城、中国人家等精品楼盘。
市场管理日趋规范,行业整体素质逐步提高
近年来,围绕全区房地产提档升级,江宁区房产局严格按照国家和省、市政策法规,持续加大整体调控和监管工作力度,具体表现如下
一是严格资质管理;
二是严把商品房预售、房屋产权发证关;
三是严把抵押验证关;
四是严格查处违法违规行为。
,魅力四射倍受青睐
随着地铁一号南延线的即将开通和江宁新市区规划方案的出台,让人们越来越关注江宁房地产市场的现状和发展。
(1)岔路口板块
作为离主城区最近的岔路口板块,地理优势明显,交通十分便捷,从主要街区到市中心仅15分钟路程。在政府的宏观调控下,在以明月房产、天地房产为代表的多家开发商的共同努力下,南京实验幼儿园分园在岔路口地区开园招生,一座按省级示范标准打造的小学正在建设之中;江宁区医院岔路口分院的落成,使得整个岔路口地区的配套设施有了显著的改善。邻近的麦德龙、百安居两大仓储超市也给居民的生活提供了优质、便捷的服务。
(2)东山镇、科学园板块
东山镇是江宁的中心区,文化历史悠久,人文气息浓厚,区内建有江宁颇具规模的文化艺术中心、体育场馆;大型超市、中心商业区、休闲娱乐场所、公园等商业配套设施齐全。目前,东山镇板块楼市已呈现出住宅和商业齐头并进的发展趋势。其中武夷花园、21世纪假日花园以成熟配套在江宁楼市中名列前茅。作为江宁楼市的一匹黑马,科学园板块倍受广大市民关注。在这片区域上,莱茵东郡、武夷绿洲这些大盘动则数千亩的大手笔,给江宁楼市带来了一股强烈的冲击波。
(3)开发区板块
创办于1992年的江宁经济开发区,在1997年被批准为国家高新技术开发区。开发区板块的楼盘,主要分布在百家湖和高湖一带。百家湖花园和湖滨世纪花园的开发,在上世纪90年代开启了江宁房地产业的先河。这一区域内的房产开发都十分注重环境保护,为居民营建高效低耗、无污染、生态平衡、卫生清洁的居住环境