文档介绍：南昌万科青山湖8号广告推广策略
万科·青山湖8号
09年推广策略
深圳马一丁广告 20091>.
纲要:
一、推广回顾及现状
二、市场、客群分析
三、推广策略
1、推广回顾:
在过去的08年中,我们在推广上因考虑项目的总价问题及集团对项目安全销售的顾虑,在推广上采用线下高端活动为主,点对点的窄众传播方式。
08年推广部分作品回顾
概念楼书
手提袋
名人汇卡
名人汇手册
名人汇手册
户型手册(因产品调整没有出街)
江西宾馆导示水牌
江西宾馆水牌
折页
青山湖纯正南一线湖景
现代中式的别墅建筑风格。
根据以上价值点得出推广主题
“青山湖北岸藏深宅”
八一广场户外
来电来访客户层面不高!
市场没有影响力、关注度和认知
释放的项目信息在市场中,没有清晰体现出产品高端性和产品指向性,“深宅”可能存在不是别墅产品的概念理解。
万科在南昌七年只做了四季花城一个项目,当地人一时对万科所做产品还没上升到高端意识。
由于项目产品在市场上的特殊性,在线上不允许释放过多项目信息,户外出街后暴露出些问题:
在线下点对点推广接触中,也发现,来到案场的目标客群对项目产品还是比较关注,但由于尺度导致总价过高(大宅超过千万),客户难以接受,因此,项目根据南昌目标客群的核心需求:
——客户关注点及购房决策影响因素,
对项目进行了产品重新规划调整。
大宅 1套
临湖双拼 38套
非临湖双拼 12套
联排别墅 120套
高层公寓 760套
调整后项目总平图规划现状
2、项目现状:
%
%

931

总指标
%
%

8

8

东区临湖580别墅

%
%

8

8

东区临湖580别墅

%
%

22

22

西区临湖

%
%

1

1

8#

%
%

120

120

联排别墅

8>%
%

12

12

东区非临湖双拼

TH类产品
%
%

140
2
7
10

90
一梯2
L9~L18(多层户型)
%
%

120
1
30

105
%
%

240
2
30
4

115户型
一梯3
L7/L8 (高层三房+三房)
%
%

104
2
26
2

135户型
一梯2
L3/L4 (一核二次大面积户型)
%
%

39
1

135户型
%
%

39
1
39

135户型
%
%

39
1

165户型
%
%

39
1
39
1

165户型
一梯2
L1/L2(超高层)
总户数比
户型面积比例
户型总建筑面积
户数
一梯户数
层数
栋数
赠送地下室面积
上部实际面积(含赠送)
户建筑面积
类型
楼型
楼号
调整后项目户型面积配比表
项目调整后,缩减了原规划尺度,降低了置来门槛。但由于增加了总户数,容积率加大,降低了项目园林绿化率,和楼间距,对项目高端性有所影响。
产品线拉长,有大宅、临湖双拼、非临湖双拼、联排别墅、高层多尺度产品。
调整后产品上都加大了赠送面积,提升了产品的性价比