文档介绍：教案（正页）
课程名称：剩余法
学时： 4
上课周次:
10-11
教学目的和要求：
1）理解剩余法的概念、理论依据及其特点;
2）掌握剩余法的适用范围和条件；
3）掌握剩余法的计算公式及估价步骤；
4）熟练运用剩余法评估土地价格
：
1）剩余法的计算公式及估价步骤;
2）运用剩余法评估土地价格
1、利用剩余法评估土地的基本公式为
V = A- （ B+C
其中；V――购置开发场地的价格
A ――总开发价值或开发完成后的不动产资本价值
B 整个开发项目的开发成本
c ――开发商合理利润
实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：
土地价格=房屋的预期售价 -建筑总成本-利润-税收-利息
2、需要注意的假设和限制条件
，但
剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水
平确定未来的数据。这是因为作为估价师很难准确预测未来的成本和租金、价
格水平的细微变化，同时在开发期间不但租金和售价会上涨（下降），各类开发
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成本也会上涨（下降）。因此，剩余法估价隐含着这样一个假设：剩余法估价中
涉及到的这些关键变量在开发期间不会发生很大的变化。当然，若采用剩余法进行项目可行性研究或投资决策分析，也可通过周密的市场调查和分析，对预期租金、售价及成本数据做出预测，或采用更准确考虑支出和收益变化的现金流量法或贴现现金流量法进行评估。
，并且不考虑物价上涨的影响。
。
3、例题

待估宗地为七通一平的待建筑空地，已取得规划许可修建写字楼，准许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为 50年，现在招标出让。

某开发公司希望参加此地块招标，要求估算其目前所能投标的最咼地价额。

a、选择估价方法。该宗地为待开发空地，宜采用剩余法估价。
b、确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。
C市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发周期为 2年，取得土地使
用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为 90%，每建筑平方米的
年租金预计为300元，年出租费用为年租金的 25%。建筑非和专业非第一年投入总额的40%，第二年投入其余的 60%。目前借贷资金的年利率为 12%，当
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地不动产综合还原率为 8%，取得土地使用权的法律、估计及登记费用为地价
的3%,该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的 15%。
D求取地价。地价测算公式如下：
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-开发商利润
测算方式一，直接计算地价利息。
（a）测算不动产总价，采用收益还原法，使用年限 50年，开发期2年，可取得收益年限为 48年。
不动产出租年纯收益= 300