文档介绍：美国的房地产模式西方国家主流房地产模式
美国的房地产模式——西方国家主流房地产模式
市场分工——权责明确
政府只管容积率、建筑密度等规划;管人(经纪人、估价师);税收
地块划分商进行规划
开发商进行开发
中介经纪进行销售策划
保险公司对灾害风险、抵押信用风险进行风险管理
用地理念——集中化用地
除住宅按照美国人的习惯建为独栋住宅外,商业、办公用地一般比较集约,而大量的土地被用于开放式空间和休闲绿化等用地,有利于城市环境;
以纽约为例:纽约全面积645平方公里
商办用地303>.37平方公里,仅占总面积的5%,但这里为纽约提供了176万个就业岗位;
,占总面积的10%;
;
,仅次于工业用地。
,使得寸土寸金的纽约也有大量的休闲绿地。
供应策略——考虑民生
美国实行的“买得起的住房”(affording housing)政策,在住房政策中起了很大作用,住房自住率高达69%左右。
数据来源:百度文库《走进美国房地产》
通过政府对人民收入调查,根据家庭住房月供不高于家庭总收入28%的理论,大致确定房屋均价,以确保房价与人民的支付能力相协调。同时,居民购买房屋时也适当考虑月供是否超出家庭收入的28%,房贷及其他债务(如车贷)是否超过家庭收入的36%,来衡量购买何种规格的房屋,当然美国是典型的高收入国家,虽然美国通常提供30年的抵押贷款,家庭收入的28%也足以超过房屋建造的成本价格。
尽管如此,依然有很多低收入家庭难以购房,因此,美国也推出了LIHTC计划,用通俗的话来说就是美国的廉租房政策,规定“项目必须有一定比例的单元分配给低收入家庭(至少20%的单元提供给不高于当地中等水平50%收入的家庭,或至少40%的单元提供给不高于当地中等水平8>60%收入的家庭,并且这部分租金不得高于租户爱听收入的30%,出租年限至少为30年
”,这条规定类似于我国的70/90政策,于此不同的是,美国该政策并没有通过行政手段强制执行,而是通过税收手段调节,遵守该规定的项目,可以得到9%的税收优惠,优惠期为10年。一般受政府资助的项目,仅可以申报项目总额4%的优惠,而该9%的税率可以在去除项目4%总额的基础上再减9%,因此税收优惠是比较有竞争力的,近年来,LIHTC计划每年约建立10万套廉租房。
贷款策略——以水养舟
个人购房按揭贷款占房地产全部抵押贷款总额的76%,而开发贷款、建设贷款、商业楼贷款、%,逻辑是这样的:将钱贷给购房者,购房者买得起房子,商品房出售良好,开发商获便得了资金,相当于变相支持了开发商,反过来,如果把钱都贷给了开发商,购房者没有资金,房产挤压,开发商经营困难,金融机构则容易出现坏账,增加了系统风险,同时也有可能导致不少开发商空手套白狼的情况。想来这样的贷款策略才是明智的,犹如养了一只能下金蛋的鹅。
税收环境——取之于民,用之于民
美国实行土地私有制,这就不可避免的会产生土地兼并的情况,最终可能导致大量土地掌握在少数人手中,很多人流离失所。为避免这种情况的发生,美国也采用税收政策进行调节,对于不动产征收非常重的税收,以增加持有成本。经常