文档介绍：住宅小区营销计划
住宅产品在日益成熟消费市场环境中开始重视项目整体素质竞争，要求相关工作应该以市场为导向组织。本文具体分析了传统步骤中各步骤相互脱节弊端，提出市场营销工作应该贯穿整个房地产项目运做步骤。
　　
　　没有市场产品就不是一个好产品
　　一、序言
　　在目前房地产市场里，产品设计和营销策划关系已越来越紧密，不管是开发商，还是策划企业，全部逐步意识到二者不可分割性和对项目成功运作关键作用。然而，实际上，现在仍有不少房地产开发商走着“我行我素”开发路线，只管自顾自拿地，地拿到了就找计划设计单位进行设计，等产品基础成形后，再找家策划企业进行营销策划，并以后眼巴巴盼着卖个好价钱，以等着获取高额投资回报。岂不知，这些没有经过深入市场论证和营销见解洗礼开发出来产品往往不符合市场需求，要不就存在着这么或那样无法填补设计缺点，致使后期销售工作如履薄冰、举步维艰。就算请到是“操盘高手”，也往往无回天之力，只能使出满身解数劲儿玩概念、玩炒作，尽其所能为发展商挣回些许微薄开发利润。
　　笔者在从事房地产营销策划工作历程中，常常看到地产市场上很多综合素质不错项目苗子因产品计划设计和营销策划两个步骤严重脱节以致开发成问题项目，如本能够开发出十分畅销小户型住宅地块开发成了大户型住宅，因周围生活配套根本无法满足大户型消费者需求而致使项目严重滞销；又如小区计划或套型设计不科学将项目做成劣质产品及出现缺点户型，最终遭到市场无情唾弃……。诸如这类，无不让人惋惜。而深究其原因，往往是因为营销策划没有提前介入项目计划设计或项目计划设计没有充足考虑市场需求和营销原因，而最终造成项目产品设计失败和销售失败。
　　所以，籍以此文，笔者试图站在营销角度对住宅小区计划提部分粗浅提议，以对目前房地产市场产品设计和营销策划两步骤断链后所存在问题起一点启发作用，也权当是抛砖引玉之作吧。
　　二、“前营销”对住宅小区计划必需性
　　房地产市场中“前营销”是指投资意向、地块选择、市场调查、投资收益分析、投资决议等五个阶段。项目开发离不开市场营销，而“前营销”则是项目营销基础和关键。有好前营销基础项目投资决议才能够开发出适合社会需要房地产商品，也才能为开发商带来预期收益。具体到住宅小区计划设计，“前营销”作用尤其不可忽略，能够说，没有“前营销”策划，就不轻易计划设计出符合市场、品质优良住宅小区。
　　住宅小区计划设计看似只是一个纯技术上活，而且表面看任何住宅小区计划设计全部大同小异，离不开那多个常规要素：地形分析、计划结构、空间组织、交通组织。而实际上，仅靠计划设计师专业知识去独立完成住宅小区计划，是万万支撑不起市场需求。因为计划设计师再知识广博，也只能得个大约市场认知，无法对具体项目作更深入市场调查，从而也就难以对某一具体住宅小区计划细节把捏正确了。所以，“前营销”介入就显得必不可少。
　　“前营销”策划能够正确界定住宅小区档次，从而为小区计划设计确立思想基调。
　　在确保小区计划设计科学性、适用性和“以人为本”设计理念前提下，豪华型住宅小区计划和经济型住宅小区计划即使在同一区域也绝不可能有太多相同之处，必在风格、品质、内涵上有着不一样表现；大众型住宅小区计划和个性化住宅小区计划一样需要针对具体目标用户群喜好进行计划设计，才能真正打动目