文档介绍：广州碧桂园凤凰城小区商铺调查
小区商业不一样于天河城、中华广场这么商业模式，后者依靠是资本和规模，小区商业仰仗更多是个人智慧和小本钱结合。
小区商业在短短十年内，造就了一批生意兴旺老板，也有数量相当失败者。分享她们成功经验、吸收她们失败教训，是小区商业健康发展需要，也是每一个有爱好在家门口创业人所需要了解。
经过本报同仁艰辛劳动，我们已经推出了包含骏景花园（见本报12月20日C7、C8版），逸景翠园（见本报1月4日C8、C7版）等三期，受到广大读者关爱和好评，不少投资者发来邮件问询在这些小区投资商铺经验，本报将选择经典问题回复。
本报本期推出凤凰城商铺调查，是想走入广州超级豪宅区，调查了解那里商铺生存状态，给广大读者提供投资参考。
凤凰城经济技术指标
计划居住人数 10万人
计划占地 1亩
已开发小区面积 逾5000亩
住宅总户数 4900户
小区总人数 约2万人
超级豪宅区 还是青睐实惠
在拥挤繁嚣广州市老城区内，可能难以找到一个小区规模和这个背山面湖、占地5000亩、已经有超出2万人入住超大型楼盘相提并论，它就是被称作以“造城”方法修建起来广东碧桂园楼盘凤凰城。作为广州现在最大别墅小区，凤凰城自5月开卖以来已吸引了近5000户海内外成功人士认购。到底在这个以大家族居住形态为主大型住宅区内，商铺经营潜力又是否这么大呢？
地理位置：离城不离市
凤凰城地处增城新塘镇广园东路北段，离广州市中心30公里，南面为广州经济开发区。楼盘沿广园东快速干线呈东北———西南走向，西北面为留作发展用地和区外山体。人流关键流向是东西向和南北向，沿广园东路往西抵达广州（到天河约30分钟），往北抵达东莞增城，往南为广深高速公路。并经由这两条高速公路和铁路、机场、港口快线接驳通道，虽依山而建，仍形成强大交通辐射网络，可谓“离城不离市”。
在凤凰城交通中心，业主巴士从早上7时－晚上11时每半小时开出，40分钟直达广州天河区和广东国际大酒店等市内各地域。针对新塘工业区做生意业主，每半小时有新塘业主巴士开出，更定点设有通往香港和深圳大巴，方便港深业主自由出入。另外，区内每5分钟更有穿棱巴士从住宅区接驳到交通中心，全程只要需约3分钟。
依据未来两年广州城市计划整体思绪，未来几年广州经济技术开发区立即扩大三倍，增城将撤市变区，广园东板块将建成广州城市副中心，计划中地铁5号线和9号线也将延伸至东部板块，广深、广惠、广州北三环和广园东等高速及快速路将经过广州东部，广园东将完全和珠三角连成一片，。
人口组成：半数是私企老板
依据交通中心洗衣店及快餐店等商铺责任人估量，尽管凤凰城现有4900户家庭约2万人入住，但常住人口大约只有4000人左右，她们关键是白领、老人、妇女、儿童和保姆工人。现在区内上幼稚园和小学儿童共有580多名。
现在整个楼盘以独立、连体和500万起价超豪三种别墅式建筑群为主，洋房占比仅为10％。别墅结构从单层两房一厅到三层十多个房间不等，正如小区口号“成就自我，回报家人”，这里居住人群多以三代同堂大家庭为单位，而5月以元/平方米价位开盘洋房和50万起价连体别墅也吸引了不少城市白领。
据碧桂园物业发展市场部推广主管刘震宇介绍，因为楼盘住宅类别多元，整个小区业主组成也相对复杂。其中，超半数为私营企业老板为主内地人口，包含新塘工业区、深圳、东莞等周围地带富商和在广州市内上班白领。另外也有不少香港业主，而国际租赁小区则住着不少商务或度假外国人，该区住宅不带家居服务月纯租金是人民币3500元/平方米。近两年，该区在春秋交易会时掀起接待外宾热潮，激活了区内商铺生命力。
消费特点：三类人和两极分化
凭着自己在凤凰城两年多居住和做生意经验，凤凰城店总经理徐云生将该盘常住人口分为富豪、白领和老人三类，记者结合业主现场采访发觉该盘消费形态复杂，除了以上三类人外，该盘保姆、工人对超市、餐饮业贡献不小，整个盘高、低级消费两级分化显著：
第一类人属于20－50岁富豪。这些有产族以广州市内、新塘和东莞私企老板为主，她们开着奔驰、宝马早出晚归，对当地周围环境也相当熟悉，所以日常消费品会到周围农贸市场和大商场买，区内消费极有限。反而家里太太很愿意在区内进行中高级美容健身休闲娱乐活动，有位太太在美容上30天就花了5万元。她们因为家里有保姆而甚少到交通中心带吃饭或进行其它消费，只有在休闲娱乐方面单次消费额度能够很大。有太太表示区内没有卖衣物和名贵珠宝商铺，所以还是喜爱到市区SHOPPING。