文档介绍：个人住房贷款操作流程及风险点分行信贷业务部个人二手房贷款办理流程营销受理贷款调查调查复核审批结果通知贷款批报资金出账贷款条件落实签署合同客户办理产权过户贷款审批贷款审查资金支付营销受理-贷款行客户经理(受理岗) 客户筛选–银行自身营销-全款和无交易必须采用–通过合作经纪/担保机构推荐受理要点–见买卖双方面谈-关键(不得采用实****信贷员) –解答贷款相关政策和手续–首要推荐使用我行交易资金监管风险点提示: 面签面谈是判断假按揭最直接有效的方法。受理初审:房屋交易行为的真实性售房人–售房人配偶或其他共有人同意出售的书面意见(售房人声明) –委托他人代为售房:应采取公证方式委托–离婚、继承、政策性住房等应明晰产权、可公开出售, 对于产权不明晰的,可采取两种方法: – –房屋实地与所有权证(房管登记薄)不一致时,应先变更(登记簿及权利证书) 购房人–防范虚假借款人、虚假交易行为受理初审:单位职工收入证明免收入证明:优质单位职工,在近一年当地城镇人均可支配收入的 倍内,可免于提供收入证明单位职工的收入证明:个人月均税后收入高于上一年度本省城镇居民人均可支配月收入的 5倍(对于直辖市、计划单列市、省会城市)或 3倍(对于其他城市)的,应提供工资性收入凭证以进一步核实: –近一年内至少连续 4个月的工资账户流水单(含年终分红收入)、或正式工资查询单–上一年度公积金(或养老金)账户对账单、或完税证明–近3个月内某个月公积金(或养老金)缴存查询单受理面签必填、必签文件–售房人夫妻:填写《售房人声明》,本人当场签字–客户、客户经理:填写《个人购房借款申请表》,本人当场签字–客户经理:按《个人二手房贷款资料检查清单》收件, 当面核对原件、复印件的一致性,并签字–客户经理:填写《个人消费贷款业务受理台账》客户自选签署文件–借款人、抵押人预签《个人购房借款及担保合同》, 但不得预填内容(现阶段,最好不采取预签的方式, 防止法律纠纷) –借款人预签《个人贷款(手工)借据》,但不得预填内容录入系统-无论是否受理,必须录用系统。贷款调查-贷款行信贷员调查主要内容: –身份证核查及个人信用报告查询–我行个人信贷管理系统查询–经济收入能力及个人资产核查–所购房屋/抵押房屋的调查–保证人的资信调查调查结果记录: –填写调查审批表“调查信息”部分–明确贷款建议注意事项–实际购房价以买卖合同的成交价格为准,不含买卖双方应支付的税费调查制度逐笔调查的制度,即: –不论批量受理或单笔受理,均对借款人申请的每笔贷款进行单独调查–调查应以非现场调查为主,结合现场调查进行?自谋职业者的收入能力:按照个人商务贷款的流程对借款人进行现场调查,并形成《客户及家庭经济情况调查报告》(但不采取个人商务贷款的授信模型) ?房龄超过 15 年*、或评估单价高于同等地段平均水平 20% 的抵押物,应实地查看,确认有无重大质量缺陷、评估价值有无虚高,并在调查审批表的“风险揭示”处进行特别解释?必须实地查看抵押物–调查时应综合利用书面材料、征信记录与互联网等公共媒体–调查人出具调查意见的 30 天之内,必须上报业务主管复核委托公证审核与资信补充材料售房委托书、抵押委托书必须进行公证,公证书应核实–通过公证机关固定电话核实委托公证书的真实性和有效性借款人及其配偶、保证人的资信补充材料–禁入类、客户有异议的,须补充相关金融机构出具的非客户本人过错的书面证明–次级类的,补充相关还款记录打印件,并附本人签字的书面说明原件,以及保守性的收入证明–瑕疵类、并且近 2年内产生跨期的逾期记录的,须补充相关还款记录打印件,并附本人签字的书面说明原件–单位出具的经济收入证明经核查不予以采纳的,须补充保守性的收入证明调查复核-贷款行信贷业务主管复核主要内容: –客户资料是否完备、合法、有效; –调查人是否履行了职责内的调查; –调查人意见是否客观、属实。复核结果记录: –在调查审批表“调查信息”部分明确复核意见–对提请有条件审批的,须明确提出