文档介绍：南站旧货市场改建项目地块价值分析测算
南站旧货市场改建项目地块价值分析测算
2012年11月
道南可供应土地有限
本项目土地突显稀缺
2
海港区中心板块南侧,距离市中心1km;
城市干道红旗路西侧;
南部距海岸线13>.5km。地块基本条件优越。
滨海机场
中新生态城
于家堡
天津港
邮轮母港区
青岛
区位——项目位于秦皇岛海港区中心板块,隶属于海港区南,
友谊路西侧原秦皇岛市南站旧货市场。
项目印象
北部工业区
板块
东部
中心板块
汤河沿线
商业建筑面积占总建筑面积的2%
≤100
米(建
议性)
≤100000
≤
居住
用地
备注
面积限
高
建筑面积
(㎡)
容
积
率
占地面积
(㎡)
规划
用地
性质
地块经济指标
指标——地块整体44亩/中小型体量/中高容积率/居住用地为主,商业建面≤2%
项目印象
1#
2#
项目已获得1号地块使用开发,如将待征2号地块收入项目整体开发,将大大
提高项目规划空间,且提升项目定位形象,增加销售面积及利润。
4
四至——紧邻项目两侧被铁路环绕,东侧为待开发土地,南侧
为在建项目润地青云
项目印象
山西
道
洛阳
亚
洲
路
观
澜
路
欧
洲
路
宗地四至
北:北部紧邻铁路干线,铁路对面享有配套商务,秦皇岛9号娱乐会所、聘丰楼、厨访等,沿北方向为大型居住社区渤海明珠,距河北大街直线距离6>450m。
南:南侧紧邻在建项目润地青云,配套有18中学,光明路沿街商业,。
西:紧邻铁路线,无其他配套设施,距红旗路300m,与法国小镇相对。
东:待开发状态,配套设施不完善
影响项目因素:1、周围环境较差,铁路以西及项目以东均有煤场及货站仓储;2、货运铁路污染及噪音使得地块价值降低;3、原始道路交通有待完善,尚不便利。4、周边配套不完善,本项目沿街商业将成为热点;
6
地块特征——地块整体呈梯形形状,地块地质良好,地
势较高,东南侧商业价值较大
项目印象
1#
2#
地块整体呈梯形形状,易于整体规划整体开发。
项目原为旧货市场,整体地质较好,无拆迁反迁补偿问题,利于开发的进行。
地块价值高地在东南侧,距离铁路沿线较远,距离海岸线较劲;
项目地价成本较低,拥有灵活的开发方式。
项目定位
道南核心地块中档宜居社区
项目产品定位
差异化的高品质刚需产品
中端学区房
建筑规划方案(草规)
112m
218m
240m
81m
35m
64m
63m
25m
71m
主要经济技术指标
主要经济技术指标
项
指标(㎡)
总用地面积
总建筑面积
88000
地上建筑面积
79200
其中
其中
住宅建筑面积
75696
配套商业建筑面积
1920
公共物业建筑面积
1584
地下建筑面积
8800
建筑密度
15%
绿化率
45%
容积率
居住户数(户)
890
居住人口(人)
2670
户均人口(人/户)
3
价格预估
高层项目
均价
(元/m2)
地段
规模
配套
周边
环境
产品
品质
项目对比度
总结
近期加权均价
与商业区距离
项目用地
安静度
户型
设计
周边
配套
住户数量
区域
形象
规划
建筑
交通便捷度
小区内部配套
人员
档次
附加值
创新度
舒适度
宏扬铂郡
8000
100
-50
-50
50
15%
燕赵国际
7500
100
-50
-100
-50
20%
1480
润地·青云
7800
-50
-50
-50
50
45%
3555
舒适型高层物业加权均价为7700(元/平米)
法国小镇
(2手房)
7500
50
50
-50
50
20%
1520
经济测算
综合成本
600元/㎡
销售额*12%
销售额*5%
销售额*2%
1800元/㎡
2037元/㎡
高层
行政收费
税费
营销费用
管理费用
建安成本
楼面地价
业态
综合成本
经济测算
(不计地价)
总计
3837
3863