文档介绍：序 言
感谢力迅各位领导给予我们继续深化方案的机会，
此次报告我们通过更加深入的研究与探讨，
在之前初步方案的基础之上，形成整体销售策略，
并针对操盘各个环节的销售执行加以分析论证，
总结并形成以下方案成果，希望能对贵司有新的帮助与启发。
此刻我们信心满怀，已做好一切战前准备，
箭在弦上正蓄势待发，
我们坚信通过我们共同的协作与努力，
终将携手共进使命必达！
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一、项目体整体完成销售目标
三、推盘策略
1、销控策略
2、销售周期划分
3、项目组团划分
4、推盘次序
四、入市策略
1、入市时机选取
2、入市产品选择
3、入市价格制定
二、价格策略
1、定价策略
2、12#楼定价说明
3、调价策略及原则
五、销售排期及销售计划
六、销售部团队组建
1、人员框架
2、人员招聘计划
七、销售保障
1、销售培训计划
2、客户服务保证体系
3、销售管理
九、风险控制
十、开盘前准备工作
八、销售流程
1、接电流程
2、接访流程
3、认购流程
4、签约流程
目标
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产品类型：11栋住宅、1栋酒店式公寓
总用地面积：
总建设用地面积：
总建筑面积：132627平方米
住宅总建筑面积：11万平方米(暂定)
容积率：
绿化率：%
建筑单体数量及层数：12栋，12-15层板楼
户型面积：35-162平方米
主力户型面积：-
总户数：1367套
项目基本信息回顾
项目体整体完成销售目标
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整体销售周期共计 15个月（2007年6月——2008年8月）
总建筑面积11万平米
实现整体均价 7100 元/平米
实现总销金额
（现参考楼座为12栋楼,共计11万平米,总销金额是7. 8亿元）
整体销售目标
项目体整体完成销售目标
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价格制定方法
此次我们将对本项目的各楼栋可实现均价采用加权法进行预判。根据本项目特点，我们将选择位置、景观、视野、噪音、锅炉房、高压线、标准层设计作为加权因子对各楼栋进行分析。
位置
景观
视野
噪音
锅炉房
高压线
标准层设计
判别标准
在小区中位置，以及是否临市政路与小区出入口等
景观优劣以及景观面大小(因实际园林设计未定，因此暂
时按之前园林规划来所有楼作景观权值)
周边楼间距的大小、视野开阔性
道路、停车场、车库与小区出入口等对楼座的噪音影响
距离锅炉房的远近与视觉感观
距离高压线的远近
标准层设计合理性
加权因子
15%
15%
10%
15%
15%
10%
20%
权重
价格策略－定价策略
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1#
1#楼：C类户型
位于小区最北端、东北面紧靠旧头路，位置良好；
拥有南面大面积园林，景观效果较好；
与南面楼座楼间距约67米，视野较开阔；
东侧旧头路属次干道，来往车辆较少，噪音影响较小；
距离锅炉房和高压线最远。
各楼座解析
价格策略－定价策略
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2#
位于1#东南侧，东北面紧靠旧头路，位置优越；
南面与西面均有良好的园林景观，效果较好；
与南面楼座楼间距约58米，视野开阔；
东北侧紧邻旧头路与地下车库入口，存在一定噪音影响；
远离锅炉房和高压线。
价格策略－定价策略
各楼座解析
2#楼：C类户型
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3#
位于小区沿旧头路部分，社区入口北侧，位置一般；
南面与西面均有良好的园林景观，效果较好；
与南面楼座楼间距约53米，视野开阔；
东侧邻旧头路与社小区入口，存在一定噪音影响；
远离锅炉房和高压线。
价格策略－定价策略
各楼座解析
3#楼：C类户型
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4#
位于小区沿旧头路部分，社区入口南侧，位置一般；
南面与西面均有良好的园林景观，效果较好；
与南面楼座楼间距约74米，视野较开阔；
东侧邻旧头路，西单元北向面对小区入口，存在一定噪音影响；
远离锅炉房和高压线。
价格策略－定价策略
各楼座解析
4#楼：C类户型
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5#
位于小区沿旧头路部分最南端，位置良好；
仅西面与部分南面有园林景观，效果一般；
与南面楼座楼间距约58米，视野开阔；
邻近旧头路与五环路，噪音影响较大；
远离锅炉房，但邻近高压线。
价格策略－定价策略