文档介绍：淡市营销 积极心态的力量
2008观察
大势判断:看清环境,谨慎把握方向
金融政策延续
提高首付
利率上调
严审贷款
交易税
……
强制结构调整政策
土地清理
经济适用房
限价房
90/70
……
市场参与者
低价入市
持币观望
……
一线城市:受928等新政影响北京上海等一线城市商品房成交量出现大幅度下降,平均降幅超过20%
-%
-%
-%
-%
二线城市:受928等新政影响天津杭州等二线城市商品房成交量出现大幅度下降,平均降幅超过30%
-%
-%
-%
-%
价格波动影响表现不同,但也有逐渐从一线城市到二线城市转移的趋势
价
一线城市销售均价逐渐出现明显波动
价
二线销售均价波动不明显
长沙:11月中下旬起新盘销售减半,市场均价松动,但明星大盘价格依旧坚挺
在售楼盘暗降措施:
1、加州阳光,送2008美金。
2、普瑞斯堡,折扣多,优惠活动频繁。
新开盘楼盘保守定价:
1、万科西街庭院,5700元/平米(带800元装修),。
3月底4月初开盘项目,暗降措施:
1、共和世家:3月15日起,存入诚意金1万元,每天增值666元。
2、汇一·紫东郡:5000元诚意金抵10000元房款。
2008长沙放量供应1200-1500万,政策保障房将大量入市,增大市场压力。
2007年供应后延:长沙市全年商品房施工面积约3100万㎡,累计批准预售937万㎡,同比增长22%;实现商品房销售面积894万㎡,销售金额306亿元,与去年同期相比分别增长29%和59%。
2007年上半年,:1,出现严重的供不应求现象。%。90㎡%,%,、。
2007年1-11月,土地市场共成交9600亩,商品房建筑面积大约在1600万平方米左右,未来市场供应被进一步放大。
2008年,长沙市区经济适用房建设总量控制在100万㎡左右;由政府通过划拨方式供应1200亩土地用于保障性住房建设,其中经济适用住房建设用地1100亩,廉租住房建设用地100亩。
动量因素
B
2008年,经世联排查未来长沙的市场整体放量在1200万-1500万。其中,中低价位、中小套型普通商品住宅(含经济适用住房)和廉租住房占70%以上
开发商/消费者对后市走势信心不足,观望情绪浓厚
动量因素
B
湘江世纪城将直接低价入市
预计4月底入市,价格约在4000元/平,团购3500元/平。预计将逐渐推出5000套,将对市场产生较大冲击
奥林匹克花园在4月底/5月初将出优惠措施
,大约400套左右。销售人员表示:未来将在现有价格的基础之上,出一定的优惠措施。
部分开发商低价入市,个别指标盘价格开始松动
消费者信心不足,表现出明显的观望心理
0
5
10
15
20
25
30
自住,计划延后
自住,计划不变
投资,放弃购买
投资,计划不变
减少购买量
其它
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
数量
比例
自住购房客中,看跌情绪严重,延迟购房几乎占一半;投资购房客中,放弃购买的几乎占一半;
整体来看,受新政影响的占比达54%,,但仍有较大比例的客户保有购房计划,完全放弃的较少.
2008预测
市场走势——未来政策不明晰主导下的市场波动
08年长沙市场压力不容乐观,价格上升空间有限,市场动波仍将持续。
[动量因素]
供应放量
观望心理
低价竞争
[主导因素]
金融政策
走量——高度保持市场敏感,把握/主动创造小阳春,快速出货
回现——看短不看长,降低不确定性风险影响,现金为王
世联观点
2008大势下,“走量&回现”是最大的主题