文档介绍：值得关注小区物业管理纠纷
伴随中国住房制度改革不停深入, 在住房商品化和住房管理商品化“两化”过程中, 产生了很多新矛盾和纠纷, 物业费收缴率不足值得关注。
一、 纠纷类型
1、 业主以多种理由拖欠物业管理费用。
业主因种种原因不满物业企业管理而拒付物业管理费引发纠纷居大多数。 在这类纠纷中, 物业企业往往是原告, 业主以种种理由行使抗辩权。 如: 原告上海市杨浦区一物业企业诉被告田某等七人一案, 田某等人认为物业企业未能全方面推行其义务, 在维修、 保洁、 绿化等方面均存有问题, 不一样意支付物业管理服务费用, 物业企业遂诉请要求业主支付管理服务费; 在另一案中, 业主辩称原告物业企业私自提价, 且入住后, 房屋漏水、 窗无法关, 数次向原告报修未果, 加之开具物业管理费收据不符合税务机关要求, 故拒付物业管理费。
2、 业主违章搭建或私自改变房屋结构而致纠纷。
这类纠纷也较为常见, 如某物业企业诉谢某等人一案, 该案中业主在平台上搭建卫生间, 拒绝拆除搭建物遂致纠纷; 和这类似纠纷还有宁波路某小区房屋物业委员会诉张某案, 因为张某在供小区居民生活用水泵房顶部平台上违章搭建淋浴房及水斗, 造成生活污水渗透蓄水池而引发纠纷。
3、 因物业管理收费标准不规范而引发诉讼。
因物业管理企业单方面提升收费标准、 随意增加收费项目、 收费标准不规范或业主以种种理由单方面要求降低管理费用等造成纠纷。 如原告上海轻工物业管理诉李某一案, 被告李某购置售后公房一套, 由原告进行物业管理。 该物业企业管理小区内房屋性质各不相同, 现有公有住宅, 又有已售公有住宅, 还有通常商品房。 1月起, 被告未交纳物业管理费。 原告遂诉至法院, 要求被告根据商品房标准支付所欠物业管理费及逾期付款滞纳金。
4、 业主以小区未成立业主委员会造成前期物业管理时间延长为由拒付管理费。
因房产企业在开发前期多由其自己成立物业企业或委托其它企业进行物业管理, 物业企业期满后依旧继续推行前期协议, 后业主对原物业企业所推行义务不予认可而拒付物业管理费, 这类纠纷最近亦时有发生。 如原告上海天馨物业管理服务诉被告董某一案, 原告和案外人凯通企业于1998年签署了前期物业管理服务协议, 凯通企业委托原告对天馨花园商品房进行前期物业管理, 在该协议约定服务期限届满后, 开发商凯通企业未和原告重新签署物业管理服务协议, 但原告仍对物业进行了管理。 被告董某以该物业小区至今未成立业主委员会等原因进行抗辩, 拒绝负担后期物业管理费。
5、 物业企业中标后未签署物业管理协议, 因认定标准不一而致纠纷。
如原告侨阳企业诉被告丁某一案。 原告于1998年和上海侨益房地产签署了一份《前期物业管理服务协议》, 双方约定由侨阳企业受上海侨益房地产委托对阳明新城实施物业管理, , 并依据实际情况调整, 委托管理期限为3年, 。 4月, 阳明新城小区成立业主委员会并决定招标选聘物业管理企业。 , 但未和业主委员会签署协议。 故此, 丁某其后未再向侨阳企业支付物业管理费。 ／平方米收取物业管理费。 侨阳企业诉至法院, ／平方米标准物业管理费及滞纳金。
6、 因业主委员会工作人员私分维修基金造成纠纷。
如原告万峰业主委员会诉被告朱某一案。 朱某系万峰业主委员会第一届委员, 从1998年起任职, 1999年2月, 朱某领取了小区建设奖励费1000元。 , 万峰小区一期业主代表大会经过决议, 认为第一届业主委员会组员领取活动费和奖励费未经业主代表大会决议经过, 且维修基金不可私自动用, 应予退还, 并于6月向朱某送达要求返还活动费通知, 但遭朱某拒绝, 万峰业主委员会遂诉诸法院。 一审法院判令朱某限期返还万峰业主委员会1000元并支付利息。
7、 因小区防盗系统未立即开通致使业主家中遭窃, 业关键求房产商负担赔偿责任。
如原告周某诉被告上海佳泰房产开发经营、 上海富苑物业管理一案。 该案中房产企业和原告签署购房协议附件中对安全系统作了明确约定。 5月, 房产企业将房屋交付原告使用。 因为小区分期建造, 原告所在小区很多设施因系统体系缘故不能完整移交投入使用。 同年9月, 佳泰企业聘用上海富苑物业管理在小区张贴了《安民通告》, 明确通知了小区智能技防设施现实状况, 以引发业主警觉, 告诫业主作好防范工作。 后佳泰