文档介绍：上海浦东高行项目市场分析及定位
浦东高行项目
市场定位及产品建议报告
20101>.02 Shanghai
第一部分市场篇
一、城市发展环境简析
二、房地产市场趋势研判
三、区域市场趋势研判
五、客户深入调研
六、地块分析
七、项目定位
四、区域市场特征分析
城市地位
城市经济
居民收入
行业发展
城市总结
上海——长三角经济圈龙头城市
2009年提出“国际金融中心”、“国际航运中心”两大建设目标
GDP(万亿)
占全国比重
经济增长率
长三角
20%
11%
珠三角
%
%
京津冀
%
%
到8>2020年,基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心
到2020年,基本建成航运资源高度集聚、航运服务功能健全、航运市场环境优良、现代物流服务高效,具有全球航运资源配置能力的国际航运中心
2008年,%,明显领先于其它经济圈。
作为长三角龙头城市、两大国际中心建设城市,必然吸引各类人才流入,从而为房地产市场发展奠定坚实需求基础。
城市地位
城市经济
居民收入
行业发展
城市总结
【城市GDP】
08年上海实现GDP14901亿元,在内地一线城市中名列第一。
08年常住人口1888万人,也是内地人口规模最大城市。
从城市综合实力看上海,是无可争议的内地“第一城市”
城市地位
城市经济
居民收入
行业发展
【城市人口】
主要一线城市人口及经济总量对比
城市总结
主要一线城市GDP、人均收入对比
08年上海实现人均GDP73124元,在一线城市中处于中等。低于经济特区深圳、以及省会广州。08年上海人均可支配收入26690元,次于深圳。
从经济发展水平看,“第一城市”价值还待挖掘,同时也说明未来发展空间较大
城市地位
城市经济
居民收入
行业发展
城市总结
住房消费
从住房消费支出看,虽然支出比例有所起伏,但总体在一定范围波动。
而从城市人居居住面积看,,较全米有较大差距。
由此可见,居民对居住的改善需求基础较强,房地产市场长期发展空间仍然广阔。
城市地位
城市经济
居民收入
行业发展
住房面积
城市总结
城市经济
城市发展
VS
房地产市场
城市地位
居民收入
居住现状
行业发展
1、房地产市场长期发展空间大。
2、中端市场的需求基础不断提升。
3、城市中心范围逐步扩大。
城市地位
城市经济
居民收入
城市总结
行业发展
城市发展格局
随着城市不断发展,上海中心城区概念不断外延,外环线以内将逐步成为大中心城区。
外环线
中环线
内环线
中心城区
项目位置
居住需求
强烈
土地资源稀缺
城市地位
城市经济
居民收入
行业发展
城市总结
宏观市场对项目影响
1、房地产市场的长期发展空间广阔,为项目的操作奠定了良好的行业发展基础。
2、城市功能定位的明确与提升,更多人才的流入,为丰富房地产市场的需求结构奠定坚实基础。这对本项目定位也有借鉴依据。
3、中心城区概念不断扩大,项目所处地段成为次中心板块,区域形象提升,也能吸引多种层次客户关注。
从宏观市场总体看,项目面临市场机遇以及市场选择机会较多。
城市地位
城市经济
居民收入
行业发展
城市总结
一、城市发展环境简析
二、房地产市场趋势研判
三、区域市场趋势研判
五、客户深入调研
六、地块分析
七、项目定位
四、区域市场特征分析
土地市场
政策面
商品房成交
趋势研判
成交量:
土地市场在经历08年供应与成交下降后,09年重新放量。这一方面是市场火热导致对土地需求增加,同时,政府也加快了推地速度
成交价格:
09年,是地王频出的年份,成交土地的楼面价格也大幅飙升。
(1)供应增加有助于改变市场供求失衡,回归理性发展。
(2)地价突增,也为未来房价提供坚实的支撑基础,同时进一步增加房价泡沫。
土地市场
政策面
二级市场
趋势研判
中央政策收紧逐步展开
上调金融机构人民币存款准备金率
商品房转让环节营业税规定
六次加息
五次降息
2007年
2008年
2009年
保持宽松货币及税收政策
2007年
金融手段
税收手段
减免契税,营业税,降低转让年限
2009年
其他手段
国四条
二手房转让营业税年限恢复
国11条
2010年
政策走势:
2007年为防止经济过热为紧缩型政策。
2008年上半年继续