文档介绍：上海浦东铜山街项目项目定位及物业发展建议报告
浦东铜山街项目项目定位及物业发展
投标书
项目定位篇
一、项目概括
本项目位于上海浦东新区范围内,东至民生路,南至浦东大道,西至中欧项目地块,北至铜山街。
基本经济参数:
土地性质
占地面积(㎡)
建筑面积(㎡)
综合容积率
住宅、综合
72550
184000
各类产品经济参数:
土地性质
占地面积(㎡)
建筑面积(㎡)
容积率
建筑密度
建筑高度控制
住宅
22660
56650
25%
100
商办
4960
19840
60%
50
6860
27440
60%
120
综合
24100
72300
60%
100
二、SWOT分析
——优势(Strength)
区位优势:本项目地块位于浦东大道北侧,靠近黄浦江,具有地段稀缺性,将成为浦东地区不可多得的“江景房”;
交通优势:本项目地块紧邻的浦东大道为浦东地区的交通主干道路,且有多条公交线路在此停靠,为本项目小业主出行提供极大的便利;
市政规划优势:铜山街为浦东地区旧城改造的重点区域,将融合住宅、办公、商业以及酒店式公寓等多种产品,将成为浦东地区新的大型综合地区;
项目规划优势:,且产品类型较为丰富,有利于成为领导区域市场的楼盘。
——劣势(Weakness)
噪音污染:本项目紧邻浦东大道,该道路车辆众多,噪音污染极为严重,对本项目住宅产品将产生较大影响;
周边环境劣势:目前项目周边多为老式公房,且有一农贸市场,对本项目周边环境影响较大;
地块自身劣势:本项目地块形状不规则,不利于整体规划;
——机会(Opportunity)
土地稀缺性:随着上海城市化进程的不断加快,中心城区的住宅项目逐渐减少,特别是成规模开发的、拥有江景的综合社区将更为稀缺,因此,本项目具有较好的机会。
上海经济发发展的客观需求增长:浦东新区的进一步开发开放、世博经济的带动,是市场对高档住宅、办公写字楼、酒店服务公寓及商业的需求稳步上升。
——威胁(Threat)
宏观市场:目前上海宏观市场正处于调整期,成交量萎缩,价格下滑明显,未来走势不容乐观;
未来竞争激烈:区域内空地较多,在未来几年仍然有较大供应,区域内竞争较为激烈
三、项目总体价值认识
1、市场定位
结合本案的立地条件,我司认为,我们有机会成为:
具有城市活力的
集生活、休闲、购物、商务于一身的
高档景观综合社区
如此定位的优势体现如下:
有利于在市场状况不甚乐观的情况下,保持本案的整体竞争力,增强本案的抗风险能力;
有利于各种物业的联动效应,充分实现物业价值,增加利润空间;
有利于本案的整体营销企划包装,使得本案的市场形象独树一帜。
2、产品理念
本案的总建筑面积约为 万m2
根据以上整体定位,我司认为,本案的产品应分为以下四大类:
住宅、商业、办公、酒店式公寓
四类物业的建筑体量分别为:
住宅:约 12 万m2
商业:约 万m2
办公:约 万m2
酒店式公寓:约 1 万m2
住宅部分
此类物业为三类物业中体量最大的部分,其定位直接决定了本案的整体走向。根据市场预判,以及本案的自身特性,我司建议,本案住宅定位为:
高档居住社区
具体体现为:
户型舒适、装修精致、配套完善
商办部分
对于此项目的商办部分,为规避风险,我司建议,将此类物业分为以下具体物业形态:
沿街商铺、商业裙房、酒店式公寓、写字楼
对于商办部分物业,我司建议:
强调“符合整体社区的文化特征,同时具有自身特色”
具体体现如下:
沿街商铺,打造成为特色休闲购物街;
商业裙房,突出“休闲娱乐”的功能;
酒店式公寓,突出“文化主题”,如“艺术家公寓”、“女性公寓”;
写字楼,以“创业型的中小企业”为主要目标对象。
3、USP提炼
根据以上对于本项目总体价值的认识,我们可以提炼出该项目的USP:
具有城市活力的,集生活、休闲、购物、商务于一身的综合社区
靠近黄浦江,与北外滩隔江相望,具备地段的稀缺性和不可复制性。
地理位置优越,处于陆家嘴金融贸易区内紧邻小陆家嘴金融区
紧邻浦东大道交通主干道,杨浦大桥和大连路隧道使得出行极为方便
处于旧区改造区域,具备规划优势
公寓产品户型舒适,对于注重生活品质的客户有很大的吸引力
商业为有主题的特色商业区,能很好地聚集人气
住宅篇
一、上海近期宏观市场分析
1、最新政策及解读
①宏观政策
土地及房产