文档介绍：沈阳万科城项目商业整体定位汇报
沈阳万科城项目商业整体定位汇报
北京伟业精锐商业管理顾问有限公司
第一部分引论
万科城商业性质定性分析
第二部分
配套型商业定位规划研究
第三部分
滨河主题商业街专项研究
万科城商业定位汇报框架
工作内容
逻辑框架
主要结论
万科城商业性质定性分析
从城市关系看万科城
投资人认可
无商业传承
从区域交通看万科城
从区域规划看万科城
交通价值好
应避免与长白核心商业区竞争
从宗地特性看万科城
配套商业是必须的
临街商业功能以配套为主,局部为区域配套功能
第四部分
万科城商业规划模型
长白新区
区域投资价值凸显
从城市关系看万科城商业性质
万科城商业投资价值提升
但不具备辐射全市的能力
沈阳城市重心南移
长白新区
缺乏商业传承基础
工农桥、胜利桥连接浑河以北城市中心
沈苏快速道、胜利大道连接南部区域
交通价值高,投资者看好
从区域关系看万科城商业性质·区域交通
沈苏快速道
胜利路南大街
工农桥
胜利桥
滨河路
万科城
长白新城对外节点
交通要道“桥头堡”
人流、物流汇集
万科城
万科城商业应避免与长白新区规划集中商业区形成竞争。
规划中的集中商业组团对区域发展影响显著
集中商业组团规划,将形成辐射长白区域的商业中心
从区域关系看万科城商业性质·区域规划
典型大盘
万科城
万科城总用地30多公顷,总建筑面积达百万平米
从宗地特性看万科城商业性质
滨河路
长白西路
长白二街
规划道路
胜利路南大街
规划道路
众多规划市政道路自然划分地块各组团
临街面多
滨河路
长白西路
长白二街
规划道路
胜利路南大街
规划道路
住宅社区人群的刚性生活需求可分为两大类
作为大盘的万科城·客群需求
社区零售
社区服务
生鲜
菜蔬
药品
日杂
服装
洗衣
美容
皮具护理
家政服务
餐饮
住宅
销售
商业
配套
客户
住宅
销售
商业
配套
客户
住宅
销售
商业
配套
客户
商业配套暗线
居住社区型商业配套
区域型
商业配套
主题特色型商业配套
住宅销售明线
客群种类的扩展
商业配套的有序开发运营
作为大盘的万科城·商业配套vs住宅销售
作为大盘,配套商业是必须的,但其规划合理与否,将对大盘的可持续开发产生较大影响
作为大盘的万科城·开发要点
滨河路
长白西路
长白二街
规划道路
胜利路南大街
规划道路
配套商业具备对大盘的持续影响力,应合理选择开发规模、开发时间;
开发过程中与社区生活密切相关的某些核心业态应重点控制;
除核心必备业态外,辅助业态可由临街商业自然形成;
应合理分配配套商业的服务半径;
作为大盘的万科城·开发要点
滨河路
长白西路
长白二街
规划道路
胜利路南大街
规划道路
临街商业的考虑:
万科的品牌效应;
长白新区的发展潜力;
万科城在长白区域的优势位置;
万科城商业周边地块的邻近关系;
投资人对区域临街商业价值的认可;
临街商业具备较好的销售价值,可在符合业态需求及销售条件的基础上尽可能多开发
临街面多的万科城·几点考虑
临街商业定位方向
1
万科城配套商业
部分区域配套功能
临街商业形成过程
2
投资人出租
自然形成
临街面多的万科城·临街商业初步想法
+
城市关系:长白新区具备较好发展潜力,区域投资价值看好,但就商业而言,长白新区缺乏商业基础传承。
区域交通:万科城项目处于长白新区的桥头堡,因管道效应带来的交通附加价值较高,对投资者具备较好的吸引力。
区域规划:中心商业组团对整个长白地区的商业发展影响非常大,万科城商业规划必须规避与其发生直接竞争。
大盘开发:万科城配套商业是必须的,但规划合理性将对大盘的可持续发展产生重大影响。
宗地边界:众多市政规划路制造了丰富的临街面,临街商业是万科城商业的主体,由于多方因素使其具备良好的销售条件,应最大化挖掘其销售价值。
万科城商业由于其临街性的主导特征,将形成以本社区配套商业为主,结合部分区域配套功能的商业属性,大部分将随社区开发自然形成。
万科城商业性质定性分析·小结
注:下文将对以临街商业形式主导的配套型商业规划进行详细分析。
第一部分引论
万科城商业性质定性分析
第二部分
配套型商业定位规划研究
第三部分
滨河主题商业街专项研究
配套型商业定位规划研究框架
工作内容
逻辑框架
配套型商业定位规划
社区配套商业定位规划依据
社区配套商业业态组合模式
社区配套商业重点控制业态规划分析
自然形成业态商业操作要点分析(租售模式、开发