文档介绍：邵阳市夫夷新城整体定位及产品建议提报
谨呈:湖南祥达置业有限公司
长沙凯黄投资咨询有限公司
2012年4月
夫夷新城
整体定位及产品建议提报
邵阳县东进,
新城在崛起。
湖南祥达,
为造城而来,
打造县域新人居典范!
CONTENTS
目录
项目定位
项目认识和理解
酒店建议
商业建议
住宅建议
Project position
Project
understanding
Commercial
proposal
Hotel mendation
Housing advice
Project understanding and the understanding
项目认识和理解
项目认识和理解
项目区位
项目交通
项目指标
项目物业组成
项目SWOT分析
项目SWOT策略
项目总结
项目区位:邵阳县向东发展,项目离邵阳县城区仅6公里,属县城中心区的延伸区;
项目位置:
项目一期位于振羽大道
与开元大道交汇处;
项目四至:
东至开元大道
南至振羽大道
西至富康路
北至正德路
夫夷
新城
项目交通:紧邻开元大道与振羽大道,路网发达,交通便捷;
项目一期
振羽大道
开
元
大
道
项目物业组成:由商业街、酒店、住宅等物业组成,可视作综合体;
商业街
酒店
项目SWOT分析
优势(S):
1、项目规模巨大,具备造城规模;
2、项目地块周正,易于规划及设计;
3、地理位置优越,位于邵阳县通往外地的门户;
4、毗邻多个生态公园,生态环境优越;
5、紧邻开元、振羽等主干道,项目昭示性强;
6、交通便捷,二广、上瑞、沪昆等高速公路经过,升值潜力大。
劣势(W):
1、项目多为山地,开发成本高;
2、项目所处地目前尚处于开发初期,各种配套
均不完善;
3、县城人口数量少,项目开发量大,为项目
销售带来巨大的压力;
机会(O):
1、邵阳县城向东发展,这一规划给本案带来机遇;
2、政府四大院及政府各局级单位搬迁至此,给项目
销售带来大量的客流;
3、项目旁边的时代大道与邵阳大道连通,这使邵阳县
与邵阳市的距离缩短三分之一,也必将引来大量的客流;
4、产品自身从规划设计、户型面积设定上符合当前
市场需求,也必将给项目成功开发带来机会。
威胁(T):
1、政府的宏观调控政策继续从紧,限购令出台、银行
连续加息,上调准备金率,银根收紧,压力剧增,市场
可能进入观望期。
2、由于所处的地域环境、现有的商业形态及消费观念
落后,在一定程度上严重影响了本地消费者的消费****惯
与观念,对于消费者的商业消费观念及****惯引导将会是
本项目后期运营的重要威胁之一。
3、由于邵阳县城的地域特性以及本地商业市场的发展
相对落后,本地的商业资源相对短缺,外来的商业资源
也严重不足,这将直接导致对本项目的招商及后期经营
难度加大。
项目SWOT策略
SWOT策略可以分为SO(利用机会张扬优势)、WT(弱化劣势避免威胁)、ST(张扬优势避免威胁)、WO(利用机会弱化劣势)等四大策略,一般而言在项目处于较为乐观的情况下采取SO的策略,一般项目的情况下可采取ST、WO的策略,对于项目处于比较悲观的情况则采取WT策略。
本项目优势明显,机会突出,我司认为项目宜采用SO策略(利用机会张扬优势);
项目SWOT总体策略
SO策略(利用机会张扬优势)
1、利用不可复制的大盘形象,造城之势,树立县域新人居典范;
2、项目周边多条高速公路通过,作为邵阳县城对外门户,誓将项目打造成邵阳县城的门户新城;
3、邵阳县城向东发展,政府四大院及政府各级单位搬迁至此,这致使项目能更好地提升领导地位及形象;
项目总结
最应张扬的优势:大盘之势
最应改变的劣势:利用大盘之势,大力推广;
最应把握的机会:大力推广区域的发展之势;
最应正视的挑战:如何解决投资者对本项目定位的认可性、接受度、以及招商难度的问题。加大力度宣传;
项目是一个县城中心延伸区的有酒店、住宅、商业街等多种物业并存的综合体!
项目定位
客群分析
定位前的思考
市场定位
关于本案客源的思考:
项目所在的邵阳县区域处于新县城板块,本案又是区域内率先启动的个案,并没有成功的案例去参考,那么我们的客源又该从何而来?
客群分析
第一层次:公务员类
客源来源:邵阳县县局机关单位、事业单位、银行等
职业背景:公务员、医生、老师等
精神属性:经济实力和购买力较强,渴望居住高品质的社区,并希望到邵阳市但又受工作地点的牵制。
本案吸引点:地缘优势,产品品质,升值潜力
本案主力客源
第二层次:私营业主类
客源来源:邵阳县城区
职