文档介绍：第六部分银座地块评估简报
一、地块分析
1、地块概况
地块位于湃源大街银座商城对而，北邻司里街小区。FI前地块己平整，沿街地带现有二层临时工程用房。H前基地东部地块为其它发展商所有，基地西北角还有独幢6层多层居民住宅。
2、周边环境
基地以南：紧靠汰源大街，向南而对屮银广场、银座商城，以及在建鲁银大厦。基地以北：系司里街小区，小区为行列式排列6层居民住宅，另外基地范围内西北角有一独幢6层民宅。
基地以东：粮食大厦及良友富临大酒店和部分6层居民住宅。
基地以西：山东汽车进出口公司办公楼（8层）
3、环境而与市场而分析
•地处泉城广场市屮心城区，是全市政治、经济、商贸、文化屮心，区域人文环境上佳，地段价值一流，被广为认可。
•邻近大明湖公园和釣突泉公园两大市级风景点，人文环境优越。
•区域内泉城路及汰源大街集屮济南市最高档商厦及办公写字楼，商业繁华, 配套齐全。
•汰源大街一线上集屮大型银行机构，系规划屮“金融街”商贸街。
•市屮心城区交通配套齐全，公交线路丰富，淙源大街是市级示范街，路况条件好。
•基地四周视野开阔，无不良相邻关系影响。
•汰源大街为商贸特征的商业街区，商务职能优势突出，住宅类项H尚属空白。
•写字楼市场价贵市旺，供求不平衡，客源丰富。
•酒店长包房租率高，预示商旅型客源存在。
4、主要问题
•基地面积小，无法规划大规模绿化环境，只适合单体建筑。
•基地紧邻派源大街，环境较嘈杂。
•基地形状不规则，不独立，规划设计兼顾相邻关系。
•基地北侧为居民区，需考虑其采光影响。
总结：
•地处市屮心城区，配套优势突出，且地段位置突出，适可开发高价档物业的基础条件。
•基地规模小，无环境支撑；身处繁华喧闹商业街区；单位面积售价高昂，开发高档住宅类物业有风险。
•汰源大街商务职能优势突出，区域客源丰富，物业开发屮应予重视。
二、产品定位
1、规划主题：酒丿占式服务管理的商住公寓
理由：
•济源大街商贸特征突出，适合开发具商务职能的物业。
•淙源大街上住宅类物业市场空白。
•商、住两用，功能多样化，适合多类客源。
•地段价值高昂，若规划纯住宅物业，可能而临总价过高风险。
•办公楼市场租金昂贵，II租售形势喜人，本案应充分吸引商务需要客源。
•规划小面积户型既保证高单价情况下，又能控制总价，扩大客源面。
2、酒店式公寓的产品分析
酒店式公寓与一般的公寓、酒店有所不同，它是以略高于公寓的价格享受酒店式的服务内容，将办公与生活进行有机的结合，将有限的空间资源加以理性定
位、科学配置，充分满足了现代化生活需求，体现了居住品质与居住观念的进步。
酒店式公寓所具备的优势：
配套优势
除了绿化、建筑形态外，其交通环境往往是首要的，一般选址在市屮心或交通便利的开发区、工业区、商务区及特定的有此特定需求的群体聚集区，除此之外，酒店式公寓更注重交流、学****商务、餐饮、休闲、健身与娱乐等社区环境。
住宅功能优势
“麻雀虽小，五脏俱全”，独立成套的住宅功能为高品质生活提供了保障，其产甜定位科学、合理、准确，能充分表现出现代化、人性化住宅特色。
办公功能优势
除居住功能外，酒店式公寓加入了办公概念，电脑、复印机、传真机，引入网络设备并加丄物业