文档介绍：广州
「滨江明珠苑」
策划提议书
广东亿汇物业顾问
谨呈
二OO五年三月二十二日
目 录
一．市场分析 1
1．1地段概况 1
1．2市政计划 1
1．3土地供给 3
1．4市场概况 3
1．5经典项目调查 5
1．6小结 14
二．广州市高级服务公寓市场调查分析 15
2．1高级服务式公寓概念 15
2．2国际公寓供给情况分析 15
2．3公寓区域分布及情况分析 16
2．4服务式公寓服务人员素质 26
2．5服务式公寓关键用户分类 27
2．6现时市内经营国际公寓物业特点 28
2．7外籍人士住房需求 29
2．8广州服务式公寓市场发展估计 31
三．项目分析 34
3．1基础资料 34
3．2项目之强、 弱、 机、 危（SWOT）分析 34
3．3项目定位 39
3．4专题定位 42
3．5产品策略 43
3．6营销方案 47
3．7定价策略 48
3．8付款方法 49
3．9广告策略 50
四．服务内容 57
4．1市场研究 57
4．2市场营销策划 57
4．3销售代理服务 61
4．4售后服务 62
4．5公寓租务推广服务 62
五．总结 65
市场分析
1．1地段概况
滨江东路在广州市海珠区东北段, 呈东西走向, 北临珠江, 东至广州大桥接东山区及天河区, 西至江湾大桥接东山区及越秀区。 多年, 伴随一系列市政计划落实, 该区域环境不停改观, 道路和沿线旧楼经过治理, 自然、 人文环境有了显著改善。
滨江东板块素有“豪宅一条街”之称, 是广州市关键豪宅区之一, 现在该板块给外界整体形象是“江景豪宅、 交通便利、 配套齐全”。
滨江东板块住宅项目以滨江东路为界, 分为两部分: 北侧临江为一线江景豪宅, 属于高级住宅; 南侧号称“二线江景”, 仅属于中高级住宅。 有业内人士认为, 滨江东板块发展至今, 不管是江景豪宅盘还是二线江景盘全部已跳出了海珠楼市范围。 如: 整个海珠楼市以区内买家为主, 滨江东板块项目尤其是豪宅盘用户定位在整个广州市场; 整个海珠楼市平均价格在广州市仅属于中等, 滨江东板块以每平方米过万元均价名列广州市住宅价格榜首。 从上述种种原因来看, 滨江东板块已不能和海珠区相提并列。
所以, 本汇报将把滨江东板块作为一个独立板块进行分析研究, 并关键研究其中一线江景豪宅项目。
2市政计划
1．2．1大元帅府广场
依据市政府计划, 珠江中线包含江湾新城商务办公区——大沙头绿地休闲商业区——海印综合商住发展区——东湖绿化开敞区——二沙岛低层开敞区——二沙岛公共绿地等, 基础展现商业——文化——休闲活动一体化格局。 而大沙头对面, 是国家级文物遗址孙中山大元帅府。 据介绍, 现在, 孙中山大元帅府周围地块已被市政园林局征用, 将在孙中山大元帅府周围、 花城湾畔和华标涛景湾之间修建一个大型绿化休闲广场, 恢复当年从大元帅府能够望见珠江, 在珠江上也能够目睹大元帅府原貌盛况。
大元帅府广场修建, 对提升滨江东板块形象意义重大。 围绕大元帅府广场周围, 也将兴起一个休闲购物天堂, 本企业认为, 这一计划实施, 将带动滨江东一线休闲、 旅游、 商务功效, 居住环境将更为理想。
1．2．2滨江东延长线
该整改工程包含一条近200米长黄埔涌景观桥, 并在珠江啤酒厂处新建一条600多米长、 双向4车道下穿车行隧道。 该路将在年底前建成通车, 到时车辆可从广州大桥南周围直通琶洲会展中心。 依据相关计划, 琶洲地域以会展、 商务为关键功效, 居住仅是基次。 琶洲地域住宅稀缺及写字楼项目标相继投入使用, 使滨江东及其向东延长线一段住宅项目标居住价值将深入提升。
1．3土地供给
初, 经广州市政府同意, 广州市国土房管局决定收回市内多个地块以建设市政设施和商业项目。 其中, 包含海珠区滨江东路地块包含: 滨江东路444号、 446号、 448号、 446号后座, 滨江东一巷6号、 7号, 滨江东二巷2号、 3号, 滨江东三巷1号、 2号, 滨江东四巷1号、 2号地段等范围。 据了解, 这些地块关键集中在海印桥和江湾桥之间滨江东路西线位置。 据相关责任人透露, 回收这些地块将被用于建设商住楼, 拆迁工作从一月初开始, 努力争取到初基础完成搬迁。
自市政府相关滨江沿线不许建楼硬性要求取消后, 滨江东板块一直以相当高速度进行开发。 经历了-间高速发展, 伴随中信君庭和逸品台二期开发, 滨江东路东线地块已基础开发完成