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大都市区化—中国房地产演进之路
2010年房地产行业投资策略报告
目录
一、城市化推动房地产发展的作用机制
二、海外城市化进程与启示
三、中国大都市区形成
四、中国正在兴起的二线城市
五、延续城市化思路,选择投资机会
一、城市化推动房地产发展的作用机制
驱动经济增长带来房地产的有效需求
聚集经济效益的表现驱动机制
城市空间扩展带动房地产业的发展升级
用地规模的扩张城市体系的演变空间结构的优化
人口的集聚带动房地产的持续性需求
流动人口人均居住面积提升
城市分级带来房地产区域差异扩大
一线城市二线城市之分
资料来源:《美国城市发展模式:从城市化到大都市区》,长江证券研究部
图 1:百万以上大都市区人口占比
二、海外城市化进程与启示——美国城市化进程
两个阶段:传统的城市化阶段和大都市区化阶段(极化和扩散)
图 2:1790-1920美国城市化发展情况
资料来源:《美国城市发展模式:从城市化到大都市区》,长江证券研究部
表 1:大都市区化的驱动因素城市规模提升
资料来源: 长江证券研究部整理
二、海外城市化进程与启示——美国大都市区化
因素类别
具体因素
作用机制
经济发展
就业
经济发展带来企业数量与就业职位的增长,带来产业空间放大或产业空间的密度提高
产业结构转换
促进中心城市边缘地区或郊区的城市化进程,
收入
居住用地需求量上升;私车拥有量的提高,使得通勤、购物、娱乐等日常生活圈半径大大扩展。
政府财政收入
更多投入公用设施与服务,城市设施扩展速度加快
技术进步
生产技术进步与生产方式创新
改变城市土地利用强度,使城市向高度化发展,土地利用趋向集约化;产业的集聚性使得城市中心CBD发展,并使生产环节向城市边缘移动。
通讯技术进步
电话、互联网的普及,加快了一般信息的传递速度,使得一些就业岗位的区位选择更为自由化。
交通设施技术进步
交通方式的差异决定了城市规模的大小,交通技术的不断发展是城市空间扩展的主要原因。
表 2:美国郊区化成因向郊区分散
资料来源: 长江证券研究部整理
二、海外城市化进程与启示——美国大都市区化
因素
作用机制
人均收入高
橄榄型社会,中产阶级庞大,承受得起低密度住房的花费
土地价格不高
人口密度相比其他西方发达国家偏低
交通费用低
交通工具不断更新换代,1970年代前汽油和汽车的价格低
房屋建筑成本低
东北部是木制结构,南部是砖混,西部是拉毛水泥
政府政策
鼓励分散化,如分期付款政策,完善高速公路系统、排水系统等
市场经济体制本身
土地投机者、建筑承包商、中介商等在工业化过程中的推动作用
种族问题
种族矛盾导致分化严重
文化取向
崇尚新潮,城市与乡村优势生活兼得是美国人200年来一直追求的思想传统
表3:战后日本城市化进程
时间
阶段
城市人口占比变化
特点
1945-1955
恢复期
%到36%
国民经济恢复,人口恢复
1955-1975
快速发展期
从36%到57%
工业化进程加快,劳动力需求加快
1975-1990
逐渐成熟期
从57%%
城市与农村的差别不再明显,卫星城市形成
1990-2008
平稳调整期
60%左右波动
结构性调整,东京“一极化”,老龄化,“过疏化”
图3:日本三大都市圈人口增长
图4:日本市镇村数量统计
资料来源:《美国城市发展模式:从城市化到大都市区》,长江证券研究部
二、海外城市化进程与启示——日本大都市区化
图5:日本城市化进程
资料来源:CEIC,长江证券研究部
图6:日本土地供应面积
二、海外城市化进程与启示——日本大都市区化
资料来源:CEIC,长江证券研究部
图7:日本住宅竣工面积
日本1974年城市化率达到50%
土地供应面积下降
住宅竣工面积下降
表 4:19世纪初纽约成为美国首位城市的驱动因素
二、海外城市化进程与启示——纽约为例
因素
具体内容
技术进步
19世纪末农业技术革命提高了农业生产力,推动了农村劳动力向城市转移。
地理位置与交通因素
纽约是欧洲与美洲联系的桥头堡,天然不冻良港;伊利运河以及伊利铁路、纽约中央——哈德逊铁路的修建,连通了中西部地区,国内贸易由南北流向改为东西流向,纽约成为交通枢纽
移民
整体实力不断增强,成为移民中心
文化
移民带来创业精神
1920年代之前纽约传统城市化阶段劳动力释放及外来移民制造业
1920年代之后纽约进入大都市区化阶段
资料来源:《美国城市发展模式:从城市化到大都市区》,长江证券研究部