文档介绍：世联_益田大运城邦_项目销售执行投标报告
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益田凤岗项目销售执行
投标报告
前期已完成的工作汇总
1、项目整体营销推广报告
2、项目优劣势分析
3、项目整体定位/主题定位
4、深圳整体客群分析/龙岗客群分析
5、深圳整体客群定位/一期客户定位
前言
奥
体
新
城
城市生态核心
龙岗中心城
项目背景:凤岗及龙岗中心城交汇处??距离龙岗中心城约13>.5公里??与奥体新城相接
项目指标:
规划用地面积:350146
总建筑面积:772054
住宅建筑面积:625094
酒店:45000
学校:26573
商业:52000
容积率:
绿地率:%
总停车位:5416个
(其中地上停车位602个,地下停车位4814个)
交通:
紧邻龙平路,交通便捷,通达东莞其他镇区及龙岗中心城;
龙平路作为连接凤岗、中心城和平湖的主干道,项目处于连贯线上;
未来还有规划的东西向的次干道(龙平南路)穿越本项目。
往深圳
往塘厦
往清溪
凤清路
龙平路
往中心城
往平湖
东深大道
龙平南路
约3公里
距爱联学校地铁站
龙翔大道(东西)
约1公里
黄阁路(南北)
东深大道(南北)
约4公里
距离
距龙城广场
凤清路
附近道路
项目交通条件:
临主干道龙平路??方便通往平湖、中心城及凤岗镇中心
奥
体
新
城
招商依山郡
中央悦城
天健现代城
奥林华府
星河mall
龙光项目
龙岗中心城
中心城核心辐射区域
华侨医院官井头分院
新世纪英才学校
约3公里
龙岗区人民医院
星河Mall
约2公里
龙岗中专
约7公里
约4公里
约1公里
距离
凤岗镇政府
龙岗区政府
奥体新城
依山郡
附近项目
英才学校
项目周边配套:
凤岗区域配套严重欠缺!
配套严重不足??东北角有加油站??临近的中心城配套优越
东北角有加油站,对项目品质产生一定影响;
临近的中心城配套资源优越;
青山拢翠
碧水涤清
110m
156m
105m
113m
72m
51m
92m
51m
水库
资源
地势平坦
易于建设
本项目地块地势起伏,原始地貌,缓坡,地块可塑性强,为低密度高端产品的设计提供了丰富的创意空间;
地块内和周边都有绵延的山体,小山,山体植被好,有水系,自然景观优越,景观价值很高;
地块北部具有水库资源,使得地块北部的高层建筑的景观优越;
山体资源
项目景观资源:
三面环山(缓坡)一面看水??自然景观优越??可塑性强
项目规划设计:
2
4
1
3
学校
2
5
6
7
水库
资源
山体资源
景观主导下的规划价值感强??别墅、高层、大园林的设计确保大盘品质
高压线、交通等方面的劣势,将通过技术和营销方案进行解决
对高压线的可采取将高压线埋入地下的方式来解决;
将高压线埋入地下,可以有效地降低辐射,更能极大地改善客户的心理反应,从而经量渐弱因高压线带来的负面影响;
对于本项目,沿线高压线长度1500米,粗略计算高压线埋地费用约在1800万左右
2000元/m
20000元/m
水面
2000元/m
10000元/m
陆地
电缆费用
埋地费用
高压电缆埋地价格表
将高压线埋入地下解决高压线辐射问题
解决交通不便的问题以增加公交总站,在后面的营销策略分解中解决……
约1500米
项目劣势规避:
发展商对本项目的整体战略方向提出了新高度
在战略高度上,益田将从城市发展运营的高度来运作本项目,将项目定位为珠三角的大盘,而不仅局限于深圳、龙岗中心城的大盘。
立足珠三角;
以城市发展角度;
坚持项目的可持续发展。
定位新高度
项目属性定位:
南中国运动健康概念第一大盘
运动?? 自然?? 生态
健康?? ***??友谊??未来
精神属性
扼守龙岗及周边,立足深圳,胸怀珠三角
国家级的,国际的,世界的
区域属性
复合功能、密度舒适、高融合性的具有可持续发展特性的综合城市社区
产品属性
项目形象定位
运动——充分利用奥体新城的概念,结合项目的山景资源,建立深圳第一个以运动为主题的大盘社区;
人文——从运动引升的文化,推崇“运动??自然??生态;健康??***??友谊??未来”的