文档介绍：唐山恒茂世纪广场项目商业发展规划研究
唐山恒茂世纪广场项目商业发展规划研究
每一次都精雕细琢
结构逻辑图
商业市场发展
项目特性
可行方向思考
项目定位
(定位一)
推导
城市经济
人口结构
消费****惯
商户意愿
发散
验证
其它可行方向(定位二)
目录
一、影响项目开发的核心要素
11>.1
商业市场要素
项目自身条件
项目发展方向探析
商业市场要素
商业市场现状:
(详细调研数据请见
附件二:唐山商业市场调查研究
)
从商业规模及功能现状来看,市中心商圈扮演龙头老大地位,其它商圈难以与其直接抗衡。
商业市场要素
商业市场发展趋势:
商业发展主轴
商业发展副轴
市中心商圈是市政规划的
城市级商业主中心
,随着未来
万达广场、新世界广场
等大型品牌商业项目的相继开业,市中心商圈将
进一步巩固自身的核心地位
,一段时期内难以对其形成直接竞争。
建设路实况
唐丰街实况
长宁道实况
项目自身条件
项目位于唐山市市辖区建设北路东侧,西侧临干道建设北路,背侧临长宁道,东侧临唐丰路,
是远洋城商圈的核心位置
,周边人车流量较大,开发先天条件优越。
项目商业采用集中商业
+
商业街区的开发模式,其中集中商业地上面积
万㎡,地下商业面积约
1
万㎡。
项目自身条件
项目自身条件
项目商业规
模约
5
万
㎡
,
从区域和规模角度,属于
社区型商业中
心
,难以凭借规模优势形成核心竞争力,拓展辐射圈。
项目自身条件
SWOT
优势
远洋城商圈核心区域、人车流量密集,开发先天条件优越。
劣势
机会
威胁
商业体量有限,较难通过规模优势拓展辐射圈。
目前商业市场缺乏特色项目,硬件设施老化,管理落后等现象凸显
。
商圈内远洋城辐射面广,市场认可度高,而中心商圈未来越发难以竞争。
项目发展方向探析
市中心商圈
远洋城商圈
本案
远洋城商圈核心位置,但商业规模有限。
以辐射区域内消费者为主。
城市最核心商圈,辐射范围广,竞争优势明显。
如何打造区域内的核心商业项目?
能否跳出商圈,建立长期的竞争优势?
思考:怎样的发展方向能使本项目跳出包围圈,拔高核心竞争层次?
项目发展方向探析
1.
引入超市主力店;
2.
扩展品牌商户;
3.
突出特色化业态。
项目组提供以下思考方向:
扩展品牌商户
引入超市主力店
突出特色化业态
项目发展方向探析
为什么要引入超市主力店?
超市业态主要为日常生活消费业态,受众广,市场认可度高,容易在短时间内聚集人气,能够较快提升项目人气及经营影响力。
扩展品牌商户
引入超市主力店
突出特色化业态
唐山市场品牌超市一览:
市场大型品牌超市多数为新开业或在建状态,
商家短期内进一步拓展意愿较低
,而本案对面
远洋城家乐福市场先入及品牌优势较强
,进一步影响了超市主力店进驻本项目,
该发展方向受限。
项目发展方向探析
扩展品牌商户
引入超市主力店
突出特色化业态
项目发展方向探析
为什么要引入品牌商户?
品牌商户具有
稀缺性,同一城市门店数量有限,
引入品牌有利于抢占市场先机,形成难以模仿的竞争优势。
扩展品牌商户
引入超市主力店
突出特色化业态
提升品牌商户优势是本案发展的必由之路,而实际运营操作中,形成国际一线品牌聚集地可能性较小,整体品牌短期内较难形成一定高度,因此,项目有必要寻找其他的核心发力点。
中心商圈龙头老大地位愈发巩固,中心商圈及大规模品牌商业中心将成为一线品牌进驻唐山市场的首选区域。
矛盾
项目发展方向探析
提升品牌档次是建立长期竞争力的必由之路。
但非本案核心发力点。
本案依靠什么要素吸引品牌商户入驻?
项目发展方向探析
扩展品牌商户
引入超市主力店
突出特色化业态
突出特色化,实行差异化的竞争策略,是本案构建核心发力点的可行方向。
前提:
消费需求大,而市场稀缺;
特色化业态的选择性要求:
作用:
成为吸引前来的核心要素。
前提:
不与场内档次及品牌形象相冲突;
作用:
成为吸引品牌商户进驻的重要因素。
对消费者
对商家
项目发展方向探析
品质
+
特色
本案核心发展方向:
但实际操作中,需面临进与退的选择:
“进”
与
“退”
着眼全市范围,努力提升品质,发展特色,形成项目长期竞争力,但在实际招商运营