文档介绍：本报告仅供客户内部使用。在获得置信广场书面许可之前, Copyright 告 Centaline 何部分都不可被擅自引用、复制和传播。置信广场写字楼营销推广方案目录 Codeofthisreport |2 第一部分写字楼市场分析?总体来看,目前温州的写字楼主要集中在三大板块,即市中心区板块、车站大道板块与新城板块?但目前高档的写字楼并不多,已经投入使用的有发展大厦、高联大厦与中通大厦,财富中心与华盟商务广场, ?在建的有世贸大厦、万康商务中心, 恒隆商务广场。?这几个个纯写字楼项目中,高联大厦与中通大厦只租不售,其余均分割出售。整体市场分析温州的写字楼市场发展相对缓慢。?温州小型生产企业多,特别是轻工企业比例较大,但这些企业以往基本上采取前店后厂模式,对写字楼的需求不大;而同样占很大比例的小型服务公司由于资金实力等方面的限制,办公场所往往选择租金低廉的民宅。?另一方面,也与温州人的品牌意识有关,温州人虽然善于创业,可品牌意识却不是很强。投资者对写字楼的投资热情不如住宅。?温州写字楼项目的升值空间小、回报率低。写字楼的价格涨幅无法与住宅相比,升值空间有限。结合温州近几年来的行情来看,涨幅过于平稳,远远不及住宅。?由于受经济外围环境等多重因素的影响,租赁市场表现疲软,租金回报低,这也是使得众多投资者放弃投资写字楼的原因之一。?写字楼首付比例和按揭利率高,也直接影响投资客户投资写字楼。目前针对写字楼按揭贷款,购买一手写字楼,首付比例为4成以上,而且利率比目前的基准利率要高出一个百分点;购买二手写字楼,首付比例则要求达到 5成以上,另外需要贷款部分则按照商业贷款利率来执行。写字楼项目现状分析(一)车站大道区块典型项目:财富中心、华盟财富广场,万泰商务中心(在建即将交付)、恒隆商务广场(在建即将交付)。区块写字楼特点: ◆产权性质:纯写字相对其他区域要多; ◆单位面积:纯写字楼的面积基本上在 90-1100 平方米不等,华盟广场 120 平方米左右的小户型,市场反映良好,温州的企业对于小面积的办公楼需求较大。◆销售价格:视物业所处地段、建设年限不同,价格相差大。◆租赁价格:纯写字楼: 40-80 元/㎡·月◆出租情况:纯写字楼出租率达到 85%以上,财富中心等交付的写字楼 98% 以上的出租率。◆入驻公司:广告、通讯、 IT科技、保险、广告、外贸、房地产、律师事务所、各类办事处等。◆主要问题:车位严重不足;商务配套设施缺乏;物业管理相对初级,不规范。项目名称华盟商务广场地理位置火车站正对面开发商浙江华丰地产开发有限公司规划设计单位温州建筑设计院施工单位温州中城建筑集团公司工程进度交付使用物业类型纯写字楼物业形态单栋高层周边配套完善,酒店、宾馆、学校、医院、商场、车站等一应俱全交通状况非常便捷,公交路线十余条项目定位高档纯写字楼建筑风格现代风格占地面积 7408( 平方米)建筑面积 83912 ㎡容积率 % 得房率 62% 左右单层面积 2080-1500 ㎡不等(由下至上逐渐变小) 单位面积 122-320 平方米产权形式分割出售物业管理盛怡物业管理公司车位情况 310 多个,不卖, 设于地下 1、2层装修情况毛坯华盟商务广场概况面积设置建筑面积(㎡) 销售价格(元元//㎡) 01套型: ㎡当前二手市场转让价: 18000-20000 元/㎡ 02、03、08套型: ㎡ 05套型: ㎡ 06套型: - ㎡ 07套型: - ㎡ 09套型: ㎡ 10套型: ㎡目标客户购房者购买用途偏好以私营企业主为主以投资居多,少部分自用自用:朝向较好,面积较大的;投资:低层、小面积、低总价细部材料运用大堂用材:大理石花岗岩;外立面:玻璃幕墙与干挂花岗岩;门窗:铝合金软硬件设置中央空调、 10部奥的斯电梯、 4个同步翻译会议室、 15米高大堂,面积为 480 多平米、 1500 ㎡空中茶吧(挑高 18米)、屋顶停机场项目评价优势:该写字楼属于温州市少量的纯写字楼项目之一,项目规划建设好,建筑用材优,品质高,销售较好,有以下几个方面:一、离市中心近,且正对面正是火车站,带来的大量人流、商流;二、是周边日常生活配套设施齐全;三、民宅禁商使温州市写字楼缺稀,使其大量的投资商关注。四、本项目即将交付也对市场上高档写字楼形成一定冲击, 目前出租价格在 40-50/ ㎡·月以上,由于出租价格相对较低,目前出租率良好。劣势:车位太少,物业管理相对不规范。项目名称世贸中心地理位置大南路 5号开发商温州世贸市房地产开发有限公司;温州市特福隆房地产开发有限公司规划设计单位美国 国际建筑设计有限公司与上海现代建筑设计集团项目定位集商业、