文档介绍：地下车库全部权归属研究
徐乐德
商品房住宅小区车库产权归属问题, 一向是业主和开发商之间一大矛盾焦点。 而将小区车库单独出售, 则是开发商普遍做法。
11月12日, 南京市鼓楼区人民法院判决“星汉城市花园小区车库归业主共有”, 这一判决在全国引发轰动, 有些人士称这是一个革命性判决。 开发商不服一审判决, 向南京中院提起了上诉, 时至今日, 南京中院也未对该案作出终审判决。
10月28日, 青岛市国土资源和房屋管理局为青岛四和房地产发展开发太平洋中心两层地下车库颁发了全部权证书。 3月, 太平洋中心九位业主以青岛市国土资源和房屋管理局为被告向青岛市市南区人民法院提起了行政诉讼, 要求法院判决撤销房屋管理部门为开发商颁发车库全部权登记, 一审法院以开发商申请发证地下车库也是土地上建筑物为由判决维持全部权登记, 驳回业主请求。 九业主不服一审判决向青岛市中级人民法提起上诉, 青岛中院审理后认为, 青岛市地方性法规明确要求新建住宅时必需有配套停车场, 此为强制性法规规范, 青岛市国土资源和房屋管理局为开发商建设地下车库颁发房地产权证这一行为, 违反了青岛市地方法规强制性要求, 侵害了“青岛太平洋中心工程”全部业主利益, 不应得到支持。 12月5日, 青岛中院做出终审判决, 撤销了青岛市国土资源和房屋管理局为开发商颁发地下车库产权证。
有媒体称, 青岛太平洋中心业主最终拿回了地下车库全部权。 笔者认为, 青岛中院撤消了地下车库全部权证, 没有提出充足法律依据, 而且撤销了开发商地下车库产权证, 并不意味着业主是地下车库全部权人, 因为, 中国现行法律没有相关地下车库全部权归属法律要求。 所以, 地下车库全部权之争还远远没有结束。 对于地下车库全部权归属问题, 仍然需要我们理性地思索和研究。
一、 确定中国地下车库权属相关理论探讨
相关地下车库全部权归属, 在中国司法实践和理论研究中存在着两种完全对立见解, 一个见解认为, 地下车库属于建筑物区分全部权专有部分, 能够单独作为全部权客体, 应归开发商全部; 另一个见解认为, 地下车库属于建筑物区分全部权共有部分, 不能单独作为全部权客体, 应归全体业主全部 。
要弄分析地下车库是否享受土地使用权问题, 首先要搞清楚建筑容积率这一概念。 所谓建筑容积率, 是指建筑物地面以上各层建筑面积总和和建筑基地面积比值。 在计算建筑容积率时, 地下室面积不计入建筑面积, 半地下室在室外地面以上部分高度不超出1米不计, 超出则按百分比计算建筑面积。 在城市计划实践中和地方立法上, 通常不将地下车库建筑面积计入建筑容积率。 杭州市《相关建筑层高控制及容积率指标计算规则》、 上海市《容积率计算规则暂行要求》全部有类似要求。
建筑容积率是决定在单位土地面积上建设多少建筑面积建筑物关键指标, 在土地价格日益昂贵当今社会, 建筑容积率对开发商而言有着很关键意义。 因为, 从建筑物和土地使用权面积关系上看, 建筑容积率是确定单位建筑面积分摊多少土地面积计算指标, 是决定单位建筑面积成本关键指标。 因为, 地下车库建筑面积不计入建筑容积率, 有些人认为, 地下车库未参与土地面积分摊, 地下车库不享受土地使用权, 这也是