文档介绍：万江项目定位及物业发展建议
谨呈:正中置业集团有限公司
万江项目定位及物业发展建议
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项目位于东莞市万江区莞穗大道旁、茶叶市场对面,地块由A、B、C三块组成,其C地块与A、B地块中有市政路分割开。发展商计划先开发A、B地块,其中A地块33>.7万平米,,,(可调整),土地性质为商住用地,计划今年年底动工,明年下半年推出市场。
本报告旨在为发展商解决以下问题:市场调研;项目定位;初步物业发展建议。
前言
目标沟通
能卖的都卖;
销售速度要快;
规划要给市场一些新的东西;
商业不自营,趋向于销售,尽可能压缩比例;
……
发展商语录
短期内迅速投入产出,掌握市场主动性;
长期,通过产品的市场优势树立开发商品牌;
提升产品价值,实现利润与速度的双赢;
世联理解
目标下的问题
市场形式如何?我们的客户是谁?
产品如何定位?如何启动项目?
如何提升项目产品的价值?
思路与解决模型
项目发展空间
项目限制条件
定位选择
建筑规划
产品组合
开发节奏
方向选择
市场判断(趋势/竞争)
地块资源条件
中低端中端中高端
地块
企业目标
基本面
(政策)
报告大纲
房地产市场分析
项目本体分析
东莞大势
万江房地产市场分析
项目地块分析
项目定位
物业发展建议
区域房地产市场分析
项目发展方向
形象定位
客户群定位
报告大纲
房地产市场分析
项目本体分析
东莞大势
万江房地产市场分析
项目地块分析
项目定位
物业发展建议
区域房地产市场分析
项目发展方向
形象定位
客户群定位
东莞位于珠三角核心区,是广深都市带的重要组成部分, 是承接广州与深港辐射圈的重要区域
东莞市北距广州50公里,南离深圳90公里,水路至香港47海里,至澳门48海里,是广州与香港之间水陆交通的必经之地。
东莞现辖32个镇区,全市陆地面积2465平方公里,16>,。此外,还有港澳台同胞70多万人,海外侨胞20多万人,是著名的侨乡。
广州市
东莞市
深圳市
香港
珠三角地区逐渐呈现以港深、广佛和珠澳三大双城模式的都市圈为核心的多中心城市空间格局
东莞地处广深线上,广州、深圳、香港三大都市构成的都市带的中间位置.
东莞市交通优势非常明显: 共有十条高等级公路, 公路密度市全国第一; 四条铁路干线;国家一类港口; 周边五个国际国内机场.
以高速公路建设为中心,逐步实现基础设施现代化。初步构筑“六横四纵”高速公路网.
,“六横”是北环高速公路、莞沙高等级公路、莞桥高等级公路、清塘高速公路、常虎高速公路、深圳大外环高速公路;“四纵”是沿海高速公路、广深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路,经过大部分东莞区镇.
全市现有公路通车里程2641公里,,公路密度全国第一。
公路
铁路
四条过境铁路干线分别是: 广深铁路、广梅汕线路、广深准高速公路、京九铁路。这些铁路贯穿东莞的石龙、茶山、横沥、常平、樟木头、塘厦、凤岗、谢岗、常平、樟木头、塘厦站。常平线路客运口岸是国家一类口岸,是广东四大铁路客车口岸之一。
主要港口——虎门港是国家一类口岸,对外国籍船舶开放,每天都有客货轮直达香港。
主要机场——沿广珠高速公路,50公里内北有广州新白云云机场,南有深圳机场;100公里左右有珠海机场、佛山机场以及香港新机场
东莞市整体经济以年增长率超过18%速度快速增长, 财政年收入平均增长率为29%, 城市经济实力日益增强,可以支撑房地产业的快速发展
东莞的经济总量在珠三角十二市区中次于广州、深圳、佛山,名列第四。
东莞的区域经济化程度仅次于北京,位于全国第二.
资料来源:东莞统计局中国城市力竞争报告
东莞历年GDP以及增长率
东莞历年实际利用外资以及增长率
东莞镇区的外来人口比例很高, 经济极具有活力, 人口数量一直处于珠三角地区城市的前列, 给房地产发展带来大量的潜在消费者.
东莞无论是人口总量还是在人口密度上都处于珠三角城市的前三位
2000年东莞的普查总人口(包括外来人口,不包括外出人口),%
东莞主城区的四个区:莞城,东城,万江和南城的人口超过86万, , 其余均为外来人口, 其经济是非常具有活力的
东莞区域内超过30万人口镇户籍人