文档介绍：万科-南海黄岐泌冲岗项目可行性研究报告
创建时间: CREATEDATE 02-11-10 15:22 广州项目发展部
南海黄岐泌冲岗项目
可行性研究报告
深圳市万科房地产有限公司
广州项目发展部
Monday,November 11, 2002
目录
第一部分项目概况
宗地现状
地理位置
地块四至
地形地貌
地质条件
工业现状
路网现状1>.
大市政和社区配套
(一)、大市政配套现状
道路交通状况
水、电、气
通讯
(二)、社区配套现状
学校
医院
公交
第二部分法律及政策性风险
土地使用权现状
用地规划手续
合作方式
联合竞买
权益转让
项目公司
风险分析
竞买实现
权益转让
规划要点
用地年限
第三部分
规划要点分析
第四部分市场分析及项目定位
广州市国民经济增长与住宅市场主要特点
项目所在区域特点及项目个性
区域市场分析
区内现有住宅项目
潜在市场竞争分析
本案辐射范围及其市场特征
辐射范围
辐射范围市场特征
项目定位
客户定位
产品定位
价格定位
第五部分投资收益分析
经济指标
平均售价测算
成本费用测算
地价与容积率
成本水平
建造成本
完全成本
利润测算
税务分析
开工及销售安排
工程施工安排
销售进度安排
资金流量
盈亏平衡点分析
保本售价
保本销量
项目完全投资保本销售
敏感性分析
销售均价变化的影响
单位成本变化的影响
容积率变化的影响
投资分析结论:
第六部分项目综合评价
第一部分项目概况
一、宗地现状
南海市黄岐区泌冲岗项目与广州市白云区金沙洲接壤,地块占地面积438238平方米(约657亩)。
地块南对面的工业开发区占地面积199922平方米(约300亩),目前开发区东北面已修建广东现代俊惠学校、检察院培训中心和南方制版厂(约占150亩)。
地块西公路对面为广州市中学生劳动技术学校。
东至山岗(与金沙洲紧邻),南至南海市南兴工贸有限公司工业开发区,西至宽约25米的城市规划支干道(连接广佛高速公路),北至山岗(与金沙洲城市生态公园相连),紧邻泌冲二小和黄岐高级中学。
地块西至道路地块南至道路
地块西北角边界道路
3. 地形地貌
地块呈丘陵地貌,区内有七个山丘,其中五个集中在地块东北部(最大标高落差约34=42-8米),西部及南部已开方取土,地势平缓, 但尚未平整土地。附着物以自然生长的树木和杂草为主,及两个天然水塘。