文档介绍：天津津滨发展卫南洼项目市场研究及发展报告(3)
6、房地产信息的认知渠道
——报纸广告、网络广告是被访者对于房地产信息最主要的认知渠道。
——亲朋介绍与户外广告是被访者对房地产信息认知的重要补充认知渠道。
四、业内营销经理的深度访谈
1、地块的认知
13>.1、对于该地块的初步印象是什么?有什么看法?
——天津南部梅江居住区,自然环境优越
——外籍人多,富人区
——交通很方便,客户对地块和区域的认可比较好,识别性强,板块居住氛围比较好,适合做大盘和品牌影响力的项目。
——高端居住区,但配套不足
、该项目(地块)的优劣势都是什么?
——优势所在:天津人认可的富人区,生态环境良好,宜居性强,城市重点规划发展区域,还有会展中心的规划;
——劣势所在:按照目前的天津市区所含的范围来看,稍微有些太靠外环了,生活上相对有些不方便,可能还会受外环线的不良辐射干扰,往南可发展的空间不大,一是外环,二是过外环就是西青开发区,给人感觉是边缘。生活配套亦不完善
、预计它的发展方向是什么?
梅江高尚居住区典范,标杆性住区
规模社区,外环线内主干道少有的空地,有很大发展潜力,但不能仅靠板块,更多靠自身的规划,跳出板块寻求自我和板块的突破。
2、对于定位的建议
、本地块的整体定位应是什么?
——新梅江,国际会展,生态住区
——梅江不属于任何人,项目也不属于梅江,属于期待生活的人。以自身规模和品质来掩盖梅江边缘乃至城市边缘的形象。从项目规划或所塑造的生活方式寻找一个“核心”,来引领这个项目操作。可以赋予他任何精神层面的内涵,因为足够大,所以所作的文章很多。但这个“核心”肯定不是梅江内其他项目所共有的。
、产品组合与配比关系?
——低密度产品;别墅联排,洋房,公寓
——规模和指标决定了产品形态毕然是比较丰富的。传统而言,高层和小高层是需要有的,因为他们是走量的,,也是大众化的产品。但是对于本案而言,任何一种形态都有它自身无以伦比的自身属性。我们可以任何时间推出任何形态的产品来达到塑造项目形象的可能。这需要在规划产品的时候充分考虑附加值的问题。
——整体户型建议适当偏大,舒适度适当高一些。
、项目目标客群会是谁?
——主要处于天津南部,峰层人士,及其追随者
——必然是二次以上置业人群
——从大的范围来讲,项目的目标客群不是区域层面的,肯定是全市层面的。从经济能力讲,不单纯是有钱。
、具体的住宅产品建议
各产品类型的户型区间及比重
——对于联排和双拼,是本案的顶级产品,适当与市场上面积区间拉开距离,可偏大一些,双拼或联排状态,享受的是独栋舒适度。
——洋房主力户型建议为大三房(147>0—160平米),部分可考虑退台式花园洋房。
——高层和小高户型相对丰富一些,但大小户型建议分楼栋区分,这样可充分保证同楼之间的客群层次相同。两房控制在90—100平米之间,小三房产品建议在130——140平米;套房可做到160—180平米,空中别墅可局部考虑260——350平米
立面风格
——立面可适当色系浓重一些,风格上可稍微俊朗一些,例如“霞光道5号”
楼宇配套
——基本无太多建议,可考虑高层部分做一层空中花园
社区配套
——会所的多样性的同时必须有主题,为高端人群服务。另需要配套针对居住便捷性的基础生活配套
、公建部分发展定位建议?
——此项目的定位可考虑“主题高端”,把综合体量打散成若干个主题高端业态,以避免和目前高端商场正面冲突。
3、对价格与营销策略建议
、如果入市时间在2010年10月份,相应的各类产品的适当价格是多少?
——联排:2万/平米以上
——双拼:
——洋房:
——中高层:
——小高层:
、对于这个项目,在整体营销原则上有什么建议?
——高举高打,爆蓄爆开
、这个项目的启动期,该如何进行引爆?
——从时间上,启动期不宜太短,控制在四个月上下。
——从节奏上,启动期可分两个阶段以上。
——从推广上,启动期依然要高潮。
——从营销上,要有一些实质性的销售动作。
五、需求市场核心结论
1、别墅需求市场部分总结
、需求特征
购买目的
以第一居所为主,对于别墅产品的舒适度要求较高,但同时考虑到别墅产品的升值空间。
购买区域
城市核心区域与包括梅江在内的次中区域同样是是购买首选之地;由于认可别墅的稀缺性,只要交通动线好,有配套资源的区域,就可以接受。
、产品偏好
产品类型需求
——联排别墅产品是需求强度最高的产品,主要偏好的需求面积段为200-240平米;
——双拼别别墅的需求面积段集中在300-