文档介绍：2010年7月8日
2010年地产销售人员培训
--------主讲:
一、商品房预售及交易
预售条件、基本程序、预售商品房、预售许可证、房地产预售契约、认购书、转名、契税、购房抵押贷款合同、房地产证
二、销售流程
销售流程表、认购管理流程、签订《商品房买卖合同》流程、认购书、认购流程指南、按揭申请资料及按揭费用、办理房产证所需税费
三、房地产销售技巧
分析客户类型及对策
案场作业:来电部分;接待部分;带看部分
大纲
商品房预售及交易
预售条件:依照有关法规规定,预售商品房必须持有市国土房管局
核发的“商品房预售许可证”。
基本程序:
⑴签定合约:买卖双方经洽商达成协议后,需签订“商品房买卖合同”、
“合同”采用规定的统一规范文本(由市国土房管局、市工
商局统一编印,有编号登记)但买卖双方根据实际情况可
附设附件。
⑵合同登记:“合同”签定后,视“外销”及“内销”性质分别办理合
同登记。
a“内销楼”,按规定在签定合同后30天内送市交易所登记备案,合生
效;
b“外销楼”,在境外签定合同后30天内由中国司法部认定的律师
公证,经中,合
约生效。不按此规定办理的预售受法律保护。
商品房预售及交易
⑶交付使用:楼宇建成经验收交付使用后,有关物业
的产权登记等手续由开发商全部代办,
此时,买方除按合同规定付楼价款外,
开发商可向买方代收办理产权手续时的
有关税费款项。
⑷确权:开发商凭楼宇报批及验收文件,到市房地产
登记所确立整幢物业的产权,核发该楼的
“权属证明书”。
⑸过户:开发商持“权属证明书”及该楼宇内各单
元的“预售合约”到市交易所办理各户的
过户鉴证手续。并按每单元核发“交易鉴
证证明书”。
⑹发证:开发商持“交易鉴证证明书”到市房地产
登记所办理《房地产证》。
商品房预售及交易
预售商品房: 指依法成立的房地产开发经营企业,依法将其开发的商品在竣工验收前出售,由预购人按合同约定支付购房款,预售人按合同约定交付商品房的行为。
预售许可证:预售商品房时,应当取得商品房预售许可证,取得该证应当具备:
⑴预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;
⑵按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已
取得土地使用权证书;
⑶持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已
办理建设工程质量和安全监督手续;
⑷已确定施工进度和竣工交付使用时间;
商品房预售及交易
商品房预售及交易
⑸七层以下(含本数)的商品房项目,已完成结构工程封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目,已完成三分之二结构工程;
⑹已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户;
⑺预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;
⑻法律、法规规定的其他条件。
房地产预售契约:已取得《预售商品房许可证》的发展商,
房管局将根据预售套数发出每套单位一式三份已编号的
《商品房买卖合同》,售出商品房予客户后必须签订有关
契约,同时必须送交房管局办理交易监证,经过审核、
登记方生效的,经监证后的《合同》受法律保障。若项
目在楼花期间转让,此契约将是唯一依法转让依据。
商品房预售及交易
认购书:客户在交付订金时,所签订的临时合同。
转名:如客户要求在签署认购后至签署正式契约前,更
改或增加购房人名称,一般发展商或代理商均酌
情办理,惟可视有关情况收取行政费。但在签署
正式契约后,一切更改姓名均按楼花转让手续办
理。
契税:政府依法按国家规定,对所有购房者收取的税
项,签约时由发展商代收一部分,其余部分在收
楼时交付。
商品房预售及交易
购房抵押贷款合同:如购房人以按揭贷款购房,必须与
按揭银行以产权抵押形式签订上述
合同,并送交房管局作他项权利登
记。
房地产证:当楼宇建成验收交付使用后,有关物业的产
权登记等手续将由发展商全部代办。发展商
根据楼宇报批及验收文件,到市房地产登记
所确立整幢物业产权,核发楼宇的“权属证
明书”,在取得“权属证明书”及该楼宇内
各单位的“预售契约”到市交易所办理“房
地产证”。“房地产证”是物业业权的唯一
凭证,亦是二手转让的必须文件。“房地产
证”在93年5月1日合并前分别由“国有土地
使用证”及“房屋所有权证”组成。
按顺序规范迎宾
微笑、礼貌接待客户并询问客户之前是否到访
引领客户到模型区,详尽介绍项目资料
礼貌询问客户购房需求
根据销控热情为客户推介心水单位
结合客户经济情况做好购房预算
如客户确定购买意向,则转入认购流程
如客户未能确定购买意向
为客户准备好所需项目资料、做好客户登记
礼貌送别客户
(如客户开私家车,应记下车牌)
及时做好跟