文档介绍：中原地
金地泗泾项目前期沟通稿
上海中原营销战略中心
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1我是谁?
必要的认
项目本体分析
中原地产
地段条件>>
佘山脚下的尴尬板块
地处松江部泗泾板块
虽受大佘山辐射
但自身缺乏一定自然资源基础
整体亦尚未形成
本案
高端居住区氛围
为西南别墅板块中
期产品别墅为主,成交均价仅13万元/m
二期地块分A为小高层产品()
规划户型
改善型公寓大盘
180『210旷240合计(套
建筑结已越顶}〖69%11208%02%119%1%10000
2和谁PK?怎样能赢?
竞争环境扫描
中原地产
区市场认识
板块属性分析
中原地产
地处松江北部泗泾板块,虽受大佘山辐射,但自身缺乏一定的自然资源基础,远离市
区位属性中,整体亦尚未形成高端居住区氛围
有多条市级交通干道及轨交9号线贯穿联通,交通可达性好
>本项目位于松江泗泾板块內,该板
块紧邻九亭板块
北场,西接佘山国家旅游度
假区,南望松江大学城,东连上海
市区,是松江重点发展的中心镇
距上海市中心27公里
·虹桥国际机场12公里
本案
区
快速交通:经由嘉松公路、沪松公路、莘砖
公路可快速到达沪青平公路、A9、A5、A8及
轨道交通:地铁9号线已投入使用,本案临近
四泾站和佘山站两站,距离约在2-25公里
块属性分析
中原地产
区域商业配套及档次将得到进一步升级完善
商业配套规划
高端板块居住氛围愈加成熟
①本案泗站
本案所在区域目前主要依靠周边社区的小型商业配套,三湘商
业广场已经营运,余山湾商业中心未来将投入使用
)目业
>三湘商业广场(2011年5月对外营业
占地约5万m,总建约10万m,紧邻9号线泗泾站
购物、时尚餐饮、休蒺乐于体的站式体验
金港、同润杜区商业
预计2010年底式投入运营,大润发、KFC等商
菲诗艾伦00m米社区商业
入驻其他商业规划有餐饮、娱乐、生活配套、服装箱包
等,当前商铺基本售完;另外还规划有酒店式公寓
佘山湾商业中心(未启动营业)
上海城投开发,超过10万m的名类商业中配置了5万m的
滨水风情商业,3万m的精品城市广场,约2万m的"佘山
湾主题商业街
泗泾区域市场
中原地产
公寓产品2012年销售面积回暖,别墅产品均匀去化
单位:平方米200-2012年泗泾板块商品住宅市场销售小节(公寓、别墅
0000000
4000
5000
上
公惠成交面积■成交面积一公惠交坳价一狮城交坳
区域市场解析(1)
中原地产
公寓产品分析
90m以下小面积公寓销售较好,169-172m平米公寓销售不佳,
200m以上大面积公寓则严重滞销
>板块公离主力供应主要为80-90m二房,此面积段产品去化良好,各项目月均去化在40套以上
余山九里169-172m产品主要填补板块内联市场空白,10月15日开盘,至11月15日合计成交3套。
山九里269-388m产品,月均去化仅1套
要公寓项目分布
在售楼盘
产品王要户型成交力
月均存量
山河小城
144126542月356
米兰贵
富(214748126415250我月296
栋8891m
会里
大平层(中)小暗层
20817|340-350165套月14
山问小枯
于(大)小(4
会u里
269-38839857100
1404月
米兰诺贵部
区坷市场解析(2)
中原地产
区坷联排供应有限,导致月均成交较差
别墅产品分析(排)
本案有望填补市场空白
板块联排主力成交主要为186-194m的紧凑型联排,目前此面积段产品月均成交11套
≯板块在售联公廛存量仅11
产品蔽盐助
楼盘
户型坳价总价去化
山水世记城(本案
山水双拼
世纪城|联241812442502/月0
泗泾板块市场特征结论
>>热销公寓主要以90m两房为主
>>板块内基本无联排存量
>>余山九里169-172m户型作为板块内联排产品的替代
者,