文档介绍：物业管理费测算及物业增收途径
物业管理费用测算
物业管理费测算
及物业增收途径
本次培训内容
物业管理费用的测算与物业资金管理
物业管理企业增收途径与办法
一、物业管理费的收费依据
合同的约定
物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务
作为经营公司应赚取的合理的利润(8%)
法律的规定
中华人民共和国价格法
建设部关于《物业服务收费管理办法》
二、物业管理服务费的价格形式
政府指导价
在合同中约定
普通住宅
基础价
上下浮动20%
市场调节价
在合同中约定
高档物业
与业主协商确定
适合
市场发育成熟
适合
适合
三、物业服务的定价形式
结余或者不足均由业主享有或者承担
物业企业自负盈亏
盈亏负担
高档物业,如涉外公寓或别墅等
1、物业服务支出
2、物业企业的酬金(按约定比例提取)
业主支付动态物业服务资金
酬金制
普通住宅小区
1、物业服务成本
2、法定税费
3、物业企业的利润
业主支付固定物业费
包干制
适合业态
包括内容
支付方式
项目
方式
四、物业服务费的构成
固定资产折旧费
行政/办公费
公共秩序维护费
业主同意的
其他费用
绿化费
保洁费
公共设备运行
及维保费
人员工资、福利
物业服务费成本
(服务费支出)
五、物业服务费的测算原则
严格进行成本控制的原则
物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费,力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。
业主、使用人认可的原则
进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满意度作为代价,要能取得绝大多数业主和使用人的认可。
五、物业服务费的测算原则
区别对待的原则
区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求,不能一概而论、简单套比。
合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则
遵从市场经济条件下一般商品的定价原则,防止单方提价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争。
六、物业服务费的测算(居住性物业)
V = ∑Vi (i =1,2,3,……12)
注:V:公共性服务收费标准(元/月· m2 )
Vi:各分项费用收费标准(元/月· m2 );
i:分项项数;
∑:表示对各分项费用算数求和
管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1
V1 = ∑Fi/S (i = 1,2,3,4)(元/月· m2 )
注:Fl:基本工资(元/月)
7>F2:按规定提取的福利费(元/月)
F3:加班费(元/月)
F4:服装费(元/月)
S:表示可分摊费用的建筑面积之和(m2)
六、物业服务费的测算(居住性物业)
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2
V2=∑Fi/S (i=1,2,3,4,5)(元/月· m2 )
成本法:
注:Fl:公共照明系统运行费 F2:电梯运行费
F3:给排水系统运行费 F4:通风系统运行费
F5:智能化系统运行费 F7:土建维修费
F6:配供电系统设备维修费
六、物业服务费的测算(居住性物业)
六、物业服务费的测算(居住性物业)
F1--公共照明系统运行费:
①电费:( W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn)×30×P电
Wn:照明电器总功率(千瓦),含公共照明、事故照明、疏散楼
梯照明、草坪灯、路灯、景观灯、车场/库等;
Tn:每日开启时间(小时); 30:每月测算的天数;
P电:电费单价(元/度);
②维修费:这是一个估算的经验值,一般按照当地零配件进货的价格来测算。
F2--电梯运行费:
①电费=N×W×24×a×30× P电(元/月),
N:电梯台数; W:电梯功率; a:为电梯运行系数,
②维保费(元/月)
③零配件费(元/月)
年检费(元/年)。
六、物业服务费的测算(居住性物业)
F3给排水系统运行费:
生活给水泵
电费= W×24×a×30× P电(元/月)
维保费(元/年):设备年维修及备件费,水箱清洁费。
消防泵
电费(略),
维保费:消防联动年检费、干粉灭火器更换、消防泵年维修及备件费
潜污泵(包括集水井排水泵、污水处理排水泵)
电费= W×24×a×30× P电(元/月)
维保费(元/月):年维修及备件费
六、物业服务费的测算(居住性物业)
F4—通风系统运行费
电费同上
维修费:年维修及备件费
F5—智能化系统运行费
电费= W×24×30× P电(元/月)
维保费:估算值
六、物业服务费的测算(居住性物业)
六、物业服务费的测算(居住性物业)
F6—配供电系