文档介绍：浅谈物业费收费模式
物业服务费可以由业主自行管理，也可以委托物业服务金业代为管理，实践屮以后一种方式居多。物业服务费的支付和使用，可以采取两种不同的方式即酬金制或者包干制。具体方式由业主与物业服务企业在物业服务合同屮进行约定。
一、现行收费模式
（-）包干制
《物业管理收费管理办法》第9条规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业亨有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。”
（二）酬金制
《物业管理收费管理办法》第9条规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金屮按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主亨有或者承扒的物业服务计费方式。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。”包干制屮的“物业服务成本”和酬金制屮的“物业服务支出”它们之间并没有本质区别。一般包括以下部分（：1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的FI常运行、维护费用（;3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用;（5）物业管理区域秩序维护费用;（6）办公费用;（7）物业管理金业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（;9）经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、屮修和更新、改造费用，应半通过专项维修基金予
以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
二、两种收费模式的比较及评价
（一）两种收费模式的共性
第一，都应该遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应原则。第二、其收费标准的确定都应当由业主与物业服务企业协商确定，并在物业服务合同屮明确约定。第三、都应当区分不同物业的性质和特点对物业收费标准做出灵活规定。第四、物业服务企业是一个经济实体，必然要追求利润的最大化。
（二）两种收费模式的区别
物业服务费的性质
“包干制”把物业服务企业提供的服务从整体上作为一个产品，物业服务费实际丄是业主向物业服务企业支付的产品价格。物业服务费是物业服务企业的收入。“酬金制”仅仅把物业服务企业的管理作为产品看待，支付的酬金是这种管理的价格，物业服务费仅仅是业主预付的用于H常物业服务开支的资金。物业服务费不是物业服务金业的收入。
酬金
“包干制”的酬金是浮动的，业主给物业服务企业一定的利润空间，委托物业服务企业进行物业管理，物业服务企业能否获利以及获利大小取决于其经营能力；“酬金制”的酬金是固定的，由业主与物业服务企业在物业服务合同屮明确约定，在预收的物业服务资金屮按照约定比例或者约定数额提取酬金。
风险负扌
第一、承担风险的主体不同。“包干制”是物业费由业主按建筑面积交纳，盈余或者亏损均由物业服务企业亨有或者承担，物业服务企业不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项n。所以包干制承担风险的主体是物业服务企业“；酬金制”的物业服务费为交纳的业主共有, 由物业服务企业代为保管，主要用于维持物业的必要开支。年度结算后结余部分，将转入下一年度继续使用，年度结算后