文档介绍：榆景苑别墅报告
榆景苑别墅分析报告
北京世纪皓产房地产经纪有限公司
二零零六年贰月
2006年2月
纲目
第一部分认识项目
第二部分发现价值
第三部分营销思路
第四部分创造价值
第五部分销售组织
第一部分认识项目
一、初步感性认识
1、长期积压烂尾楼盘
社区内建筑及园林陈旧、荒败、破落,没有高档别墅区的感觉。
2、整体规划陈旧
缺乏园林规划,无会所配套,社区布局不合理。
建筑呈兵营式规划、棋盘式布局,过于简单化,不符合别墅区基本规划
布局的原则;
无组团、无中心设计,缺乏营造别墅生活的特有氛围的条件;
入口设计严重缺乏高档别墅区入口应有的神秘感、尊贵感和场所感。
3、单体设计过时――10年前的设计
4、内部空间布局和功能结构划分不合理,别墅与环境的关系非常局促,设计者缺乏对别墅生活的理解
5、通达性好
6、临温榆河,毗邻一座质素较低的高尔夫球场
二、项目概况
1、项目经济技术指标
本项目建设用地基本呈长方形,东西长为 17>80米,南北长 420米,建设
净用地面积为70000平方米,总建筑面积为32000平方米;单体面积276
㎡~336㎡,建筑形式为小独栋别墅。

2、项目现状
10年项目,年代久远且社区陈旧,部分别墅已售出。
3、项目相关手续需确认的问题
1)销售主体资格的确认及时间,要保证销售工作的合理合法;
2)房屋所有权证办理的程序确认及时间;
3)银行按揭的确认。
第二部分发现价值
一、产品价值--产品分析
1)建筑单体:小面积的独栋户型。
2)外观姿态:主力户型为北美风格,姿态改造的可塑性较大,改造难度低。
3)私家园林:户均的私家园林面积较大,达到300平方米以上。
一、产品价值--区域分析
在北京目前共有247个别墅项目在售,东部区域以独栋别墅为主的项目仅有8个,且位置相对较远,本项目是距离市区最近的一个独栋别墅社区,可辐射CBD区域及燕莎商圈,并且面积区间最小。
东部区域目前独栋别墅在售项目表
只有2套
北美风格
300万左右
390㎡
北关环岛东北侧1000米
枫露皇苑

北美风格
240~270万
340~370㎡
北关环岛东
运通花园

新派别墅
140~200万
290~350㎡
燕郊经济技术开发区
达观别墅

北美风格
400~700万
400~600㎡
高碑店路99号
CBD高尔夫球会别墅

北美风格
210~450万
350~504㎡
燕郊经济开发区
华堂高尔夫庄园
在售
北美风格
220~490万
270~400㎡
燕郊经济技术开发区京哈路9号
东方夏威夷
在售
中式宅院
350~640万
300~400㎡
京哈高速2号运潮减河北岸
运河岸上的院子
6月份开盘
北美风格
500~700万
300~380㎡
朝阳区双桥东路双桥农场
康城
备注
风格
总价
项目面积
项目位置
项目名称
一、产品价值--市场分析
3、市场分析
2005年对于北京别墅市场而言,是形式颇为严峻的一年,宏观调控令豪华
别墅市场项目受到很大影响,但是一些性价比较高的小独栋项目市场表现十分抢
眼。从别墅市场的政策趋势来看,2006年别墅的严控政策还将延续;而从别墅
市场的市场需求来看,2006年很可能成为小独栋年。
2005年7月19日,北京市国土局在其官方网站上公示了《北京市2005年度土
地供应计划(试行)》,其中明确规定2005将禁止供应高档别墅项目建设用地。其
实别墅项目的开发一直是政府控制的领域。而就北京目前的城市规划和住宅建设
的指导思想来看,显然不支持别墅物业的大规模开发,尤其是顶级豪宅的别墅。
另外,中国土地资源十分稀缺,但人口众多,致使住宅社区的容积率普遍而言都
不会低,在这种背景下的别墅用地的成本会很高,从而导致有能力消费豪宅别墅
的人会越来越是“极少数”。因此,那种因地制宜、因人而异的紧凑、精致型别
墅,将逐步成为引领北京别墅市场的主流产品。而小独栋经过近两年的发展,正
好抓住了这一主流趋势,设计更加人性化,产品也更加成熟。
从产品、区域、市场来看,在东部竞争区域内
本项目产品具有唯一性和稀缺性,并且存在较强的市场需求。
二、区域价值
交通和区位
朝阳北路、朝阳路、京通快速路,三条城市主干线直通本案,出行
通畅,离市区的交通距离短。朝阳北路通车后,本区位的区域价值有了
极大的提升,并依靠便利的交通成为CBD和燕莎商圈的辐射区域。
小结
小独栋别墅产品、项目的区域价值体现的是本项目的中心价值,但
这些价值并不是保障项目营销成功运作的绝