文档介绍：青岛市城阳区-吉昌馨苑项目
策划、广告及销售思路
H&P 地产顾问机构
和致行(青岛· 临沂)地产咨询有限公司
端和联行(青岛)地产顾问有限公司
和翰堂(青岛)广告有限公司
2010年2月6日
---区域房地产市场研究
PART A
2009年青岛市内七区住宅市场——强势回暖,成交量连续6个月居高不下
2009年市内七区共成交住宅6546482㎡,成交套数为60873套;同2008年相比,%,%,可以明显看出在成交面积和成交套数上均有了大幅的增长。
2009年青岛市内七区住宅成交量
2009年青岛市内七区成交量走势
2009年城阳区住宅市场——成交量位居市内七区之首
2009年城阳区区成交住宅1405333㎡,成交套数为12682套,㎡。同2008年相比,%,%,区域整体成交量有了大幅的提升。
2009年城阳区住宅成交量
2009年市内七区住宅成交量
优惠政策的支撑
“宽松的货币政策”对市场的回暖起着直接的促进作用。对于开发商而言,银根的“放宽”,意味着所面临最为主要的资金链断裂的问题就会解决,而项目销售的回款压力也会减小;另一方面,贷款首付的降低和低利率无疑促使购房者走出观望。
购房需求的释放
需求在此可分为刚性需求和投资性需求。在经历了2008年下半年和2009年年初的“观望期”后,刚性需求得到持续释放,直接带动了整个市场的好转。整个市场的好转又将投资性需求带动起来,投资性需求反过来再将市场推向高点。
市场供需的不平衡
2008年经济危机,楼市低靡,土地流拍、大量楼盘推迟施工,直接导致2009年市场供给萎缩,在市内五区中表现的尤为突出。而突如其来的市场回暖,市场需求不断增加,整个市场明显呈现出“供不应求”的状态。
2009年青岛楼市为何强势复苏?
对于城阳区,除优惠政策的支撑和购房需求的释放两大方面原因外;不同的是,同市内五区市场供给短缺相比,城阳区市场供给充足,特别持续不断的新盘的入市是支撑整个区域成交的重要因素。具体体现在以下三点:
2009年市南、市北等市内五区房源供给明显偏小,在面临房源短缺的情况下,部分购房客群选择北上到城阳置业;
市南、市北等市内五区房价一路高涨,特别在在中小户型房源供给不足的情况下,购房的高经济成本明显已超出首次置业型客群的承受范围;此时城阳相对较低的房价优势显现出来,吸引较大一部分客群在此置业;
城阳作为青岛市规划的新区,无疑未来具有较大的发展潜力;在市场回暖的情况下,大量的外地投资者纷纷涌入置业投资。
城阳区何以成为市区销冠?
城阳区房地产市场经历了2009年的
辉煌后,2010年会走向何方?
这主要取决于政策调控、区域市场供给、区域房价三方面因素。
2009年12月,中国政府十天内三度出手遏制房价——初步收紧
12月9日——二手房交易营业税免征年限从两年延长为五年。
12月14日, “国四条”——一要增加普通商品住房的有效供给;二要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;三要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
12月17日,财政部等五部委成出手打击开发商囤地——分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年;首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。
一看政策调控——逐步收紧,抑制投资型需求成为关键
2010年1月,中央进一步调控楼市——政策具有明确针对性的收紧
房贷——对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的家庭贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。
地价——合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法。严厉打击违法、违规用地和囤地、炒地行为。
售房——须一次性公开全部房源,明码标价合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。
这两轮的政策调控比2008年金融危机时期显得更加具有针对性,目的性也更加明确。这次中央的调控明显加大差异化的信贷和税收政策,把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来。可以看出中央通过增加有效供给、抑制投资投机性需求两个大方面的调控,达到遏制房价过快上涨、进一步稳定房地产市场发展的效果。
不可否认,城阳区住宅市场的繁荣在很大程度上有较大比例的投资型客群的支撑。目前的政策调控对象即为投资型客群。一旦政策有进一步的收紧,肯定会对区域投资型客群购房产生较大的影响,从而直接影响到区域房地产市场。
政策调控解读