文档介绍：中原_武汉金都汉宫豪宅项目全程策划报告
“金都汉宫”项目全程策划报告
湖北中原地产营销策划有限公司
二OO五年七月七日
项目背景:
本项目位于武昌临江大道;
是武汉市首个达到“39>A”标准的地产项目;
由实力开发商打造……
这些表明该项目具备了打造武汉市典范豪宅的属性,同时她也将成为武汉市新人居的转折点。
因此,怎样彰显“金都汉宫”项目的多重意义,是开发商和我们需要共同考虑的问题。
如何实现项目的多重意义?
项目具有怎样的市场空间
市场篇
我们将扮演何种角色
定位篇
我们将如何启动市场
营销篇
我们的品牌如何形成
推广篇
如何实现项目的多重意义?
第一部分市场篇
一、武汉市高端市场研究
二、区域市场分析
三、项目竞争环境分析
定义:
◆它们是位于武汉中心城区的住宅项目;
◆它们均价在5000元/平米以上;
◆它们拥有稀缺的景观资源、或优良的品质、
或优质的物业服务……
市场--武汉市中心城区高端市场研究
分布:
●目前已形成三个片区:汉口沿江大道片区、西北湖片区和东湖片区;
●三大片区都拥有良好的自然景观资源;
●同样具有极佳自然景观的积玉桥区域,随着几大开发商的进驻,将形成继以上三片区之后的又一个高档住宅片区。
●四个片区的形成,表明武汉市高端住宅在呈现片区化的同时,朝着多元化的趋势发展。
市场--武汉市中心城区高端市场研究
项目名称
销售时间
售罄时间
地理位置
建筑面积
(㎡)
户数
成交均价
(元/㎡)
二手价
(元/ ㎡)
世纪华庭
2001年
2003年
西北湖建银
大厦旁
40000
189
4100
6300-6800
东湖林语
2002年
2003年
武昌东湖路
368号
70000
455
4500
6000-8000
怡景花园
2003年
2005年
卢沟桥路1
号
73581
299
6000
6500-6800
◆以上已售楼盘的平均消化时间为2年左右
◆以上项目在二手市场均价已经达到6000-7000元/平米,与开盘期相比,价格涨幅较大,最高超过100%;
已售项目概况
市场--武汉市中心城区高端市场研究
项目名称
项目地址
住宅户数
剩余户数
成交均价
惠园CP
惠济路10号
159套
约110套
5000
万豪国际
西北湖路3-85号
394套
约6套
6000
香榭水岸
东湖路329号
478套
约200套
5300
中侨观邸
台北一路31号
451套
约300套
6000
东湖天下
武昌东湖路189号
889套
约730套
8600
总计
/
2371套
1346套
6180
在售项目概况
市场--武汉市中心城区高端市场研究
◆目前,在售楼盘均价已经超过6000元/平米,较当前房地产均价翻番;
◆高端住宅市场价格增长速度加快,短短4年的时间价格增长50%以上。
◆在售项目和二手市场所反映出来的变化表明,武汉市高端住宅产品具
有很大的升值空间,投资意义较大。
市场--武汉市中心城区高端市场研究
◆上述数据表明,项目消化速率较快,形式较好。
◆从目前推盘量和消化量来看,武汉高端市场的整体状况看好。
◆根据现有的销售速度,预计到2006年4月,将剩余400余套左右。
项目名称
开盘时间
消化时间
消化套数
万豪国际
20041>.6
12个月
约380套
香榭水岸
12个月
约278套
中桥观邸
10个月
约151套
东湖天下
1个月
约150套
在售项目消化情况
市场--武汉市中心城区高端市场研究
◆ 2005年下半年至2006年,高端住宅市场总体供应量约156万方。
◆考虑到市场消化速度,预计到2006年4月份总体市场供应量
(包括市场存量)在100-120万平米之间。
2005年下半年及2006年即将推出项目
项目名称
地理位置
建筑面积(万㎡)
预计估价(元/㎡)
水岸星城
武昌沙湖
5000
锦江国际城
武昌区沿江大道55号
5000
华润·凤凰城
中山路与和平大道交汇处
6000
南岸金都
武昌沿江大道
——
外滩·棕榈泉
沿江大道与山海关路交汇处
7. 1
6000
九龙仓时代广场
汉口沿江大道兰陵路口
10000
城开玉桥新都
武昌积玉桥和平大道
5500
总推盘量
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市场--武汉