文档介绍：BD二号店选址市场可行性
综合研究报告
(2003/9/19)
昆明田野调查与咨询公司 Kunming Field Marketing Research Co., Ltd.
如何进行住宅房地产项目
竞争结构研究
今天我所要讲述的议题
研究成果推出的背景及适用范围
住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点
系统量化研究法特点及构成
系统量化研究法的执行支持:现场分组调查
系统量化研究法实际应用成果
研究成果推出的背景及适用范围
背景
是房地产市场研究中与“需求”同等重要的课题
房地产不动产性质所决定的对产品更为关注的特点
房地产区域性所决定的对销售过程更为关注的特点
适用范围
以住宅房地产为主,其它物业可在此基础上类推
适用于在售或即将进入市场者,但也包括潜在地块的影响
住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点(之一)
房地产市场研究状况
房地产属于最近几年来才迅猛发展起来的行业
房地产市场研究更是属于较为新兴的事物
房地产市场研究缺乏系统的理论和方法指导
整体研究法
以房地产投资市场可行性研究模型为指导展开
竞争状况研究以定性为主,定量为辅
住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点(之二)
项目市场
可行性
需求结构
行业政策限制
企业条件
地块条件
竞争结构
房地产市场可行性研究构架
是整体研究法的指导性研究模型
除需求结构及竞争结构外,根据房地产市场特点增加了地块条件项目
住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点(之三)
整体研究法以定性为主定量为辅的2个特点:
性质
楼盘个数
楼盘总体供应量
楼盘总体销售量
小高层
2
100
50
普通多层
2
352
51
高层
3
206
52
独立别墅
10
10
3
联排别墅
10
20
5
花园洋房
6
105
50
其它
1
60
25
定量研究停留于对楼盘个数、区位分布、总体供/销数量及其与楼盘形态进行简单交叉的层次,不能对房屋面积配比设计、价格定位等提供指导性意见。
强调对零散的、个体楼盘“点”上的定性评价,却疏于对竞争的定量的、结构性的研究
系统量化研究法特点及构成(之一)
定量竞争结构研究
1、总体供/销/存状况分析
2、按面积/户型/价格进行的内部竞争结构分析
定性竞争状况研究
1、楼市广告发布监测
2、楼市主要卖点/销售方式等
3、楼市总体竞争层次判断
重点楼盘研究
1、基本供/销/存情况
2、楼盘建筑特色及规划设计特点
3、楼盘价格体系
4、楼盘周边配套及物业管理等
区域内房地产竞争状况研究
系统定量研究体系整体构架
系统量化研究法特点及构成(之二)
竞争区域及竞争对手确定
区域整体竞争状况分析
区域内重点竞争对手研究
竞争策略及产品建议
整体竞争结构定量研究
内部竞争结构定量研究
整体竞争状况定性研究
系统量化研究法操作流程
操作四步曲
1、明确产品有效竞争区域及主要竞争对手
2、对界定区域内房地产竞争状况展开系统研究
3、对区域内重点竞争对手进行专项研究 11
4、综合整体竞争状况及重点竞争对手的分析,从竞争的角度给出竞争策略及产品设计意见。
系统量化研究法特点及构成(之三)
潜在消
费者
所有消费者及城市整体区域
一般性竞争楼盘
项目楼盘
项目有效辐射区域
项目重点辐射区域
直接竞争性楼盘
房地产竞争区域及三类现实竞争对手关系界定示意
根据相互竞争的强度,把项目可能的现实竞争对手划分为三种。
重点竞争楼盘
系统量化研究法特点及构成(之四)
三种性质竞争者构成图示
竞争者构成
潜在竞争压力
现实竞争压力
公交及道路
社区配套
环境吸引力
地块综合条件
地块综合竞争力
市场后进者竞争压力
一般性竞争楼盘
重点竞争楼盘
有效竞争区域
重点竞争区域
直接竞争楼盘