文档介绍：房地产合作开发
房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。
实践中,主要有三种方式:
一是以签署联合经营协议的合伙制联建;二是组建具有独立法人资格的项目公司开发;
三是房屋参建。
三者在法律上的性质、所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别。
一、房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进行房地产开发,双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权,并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。
由于该类合作开发,涉及法律审批手续复杂、繁琐,同时双方签订的项目合作开发合同过于简单,在实践中常常存在大量的法律纠纷,且相当部分行为无效,不受到法律的保护。
根据当前法律规定,房地产联建行为要合法有效,合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时,合作协议里的“保底条款”是无法律效力的。
合作开发各方未组成项目公司,以投资各方名义共同办理有关手续,合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。包括:
A合作开发涉及一个项目;
B合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目;
C合作各方的回报方式有的以分利方式,有的以分房方式,有的以土地补偿方式。
二、项目公司开发是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。
在该种情况下,房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东,合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范,而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。
合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任,而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。
合作开发各方组成项目公司,并以项目公司名义办理有关手续,合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。主要包括以下两种模式:
A土地协议折价入股方式构成合作投资比;
B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。
合作开发的其它方式:先合伙后转为法人型的合作开发