文档介绍：融创中国控股有限企业企业融创中国30问

　　自从进了$融创中国(01918)$的坑，感觉就停不下来。
　　依据公开资料、上市企业交流和和行业各教授的探讨学****花了一周时间，整理了融创中国30问，供各位球友参考。也请各位老师@小兵oo9@正合奇胜天舒 ***@StarringLu@董翔@自由老木头@处镜如初批评指正。
　　抄送$中国恒大(03333)$ $碧桂园(02021)$
　　销售情况
　　Q1：2021年1-8月的合约销售情况？
　　不含万达，2021年1-8月共实现合约销售1600亿。今年上半年总的货值在1700亿，上半年销售额1100亿；下半年有3900亿的可售货值，下半年目标2021亿+。中期业绩公布会上，融创中国（不含万达）整年目标从年初的2100亿调整到3000亿。
　　Q2：销售均价情况及盈利能力？
　　限价以后的售价在1W8左右，毛利率和净利率属于行业正常水平（约25%的毛利率和10%的净利润率）。
　　Q3：当年销售/当年可售货值大约处于什么水平？
　　依据历史，融创的当年销售/当年可售货值在60%+，即使是在14、15年行业不景气的时候。
　　Q4：下半年及18年的可售货值和销售安排？
　　17年下半年有约3900亿的可售货值，估计实现销售收入2021亿+；18年有约6200亿的可售货值。18年根据历史上60%的推盘成交比，估计可实现超4000亿的销售收入，而且这是不包含万达的。
　　Q5：毛利率情况及趋势？
　　上半年毛利率约20%，较同行低，关键是因为之前结转的项目毛利率较低所致。这些低毛利的项目，关键是2年前收购绿城资产里的多个项目（苏州、无锡等地）的毛利率不太高，刚好又在今年上半年进行了结转，拉低了整体的毛利率。
　　未来毛利率趋势应该会越来越好。
　　首先是因为融创整体的销售规模上去了，这些低毛利项目占比变低，负向拉动的作用就小；另一方买，依据公开资料，截至17年1-8月，现在已售未结转的收入约2600亿元，而这部分的毛利率是有25%+的，伴随这些项目标逐步结转，会对融创的毛利率形成正向贡献。
　　Q6：净利润率情况和趋势？
　　上面说了毛利率的趋势，现在说说净利润率。
　　前几年，因为企业规模较小，但企业采取的高杠杆高负债高周转的商业模式，会在前期带来较高的财务费用和管理费用，会把很多毛利润给吃掉。但伴随融创销售规模、结转规模的上升，规模优势会得到表现，费用的影响会小一点，企业的净利润率趋势也会逐步提升。
　　Q7：现在全款付款用户的百分比？
　　依据公开信息，截止至8月份，现在全款付款用户占比约30%。今年按揭用户中，首付百分比平均约40%。
　　商业模式
　　Q8：融创的关键竞争力？
　　为何融创卖的这么好？关键是因为土地买的好，土地贮备的成本足够廉价。因为土地成本低，因此融创不需要等限价被放开就敢去卖，仍能保持约25%的项目毛利率。
　　Q9：为何融创中国的销售增加的这么快？
　　关键源于对中国房地产节奏的正确判定，和对行业的正确认识。14-15年，融创在行业不景气的时候，加杠杆拿到了足够多的地，即使因为财务费用较高的原因，伤害到了这两年的利润，但现在来看，融创的土地贮备已经形成了一个巨大的优势。
　　土地贮备
　　Q10：现在土地贮备和对应货值情况？
　　依据中期业绩公布会及公开资料，融创中国（不含万达）土地贮备的成本约5100元。包含万达在内的土地贮备约2亿平，对应约万亿的货值。其中不包含万达的土地贮备约1亿平米，对那个货值约万亿；万达的土地贮备约5000万平米，对应货值约6000-7000亿；一二级联动项目约5000万平米，对应货值约3000-5000亿。
　　Q11：一二级联动模式怎么了解？
　　依据和行业教授的交流，在旧改、棚改的过程中，通常先由一级土地整理开发商成立一个项目企业，主导进行前期准备工作，后期在政府对整理后的土地做招拍挂的时候，政府会有一定的倾向，把这块土地给一级土地整理开发商的项目企业。而融创所谓的一二级联动模式，就是指在成立项目企业的时候，融创进行入股，后续在招拍挂的时候，再依据双方（融创和一级土地整理开发商）的股权百分比和现实情况，共同开发。
　　在现实情况中，融创和一级土地整理开发商在招拍挂过程中，可能会依据土地价格高低，而采取不一样的策略。比如说，这个土地价格太高，这个一级土地整理开发商以为超出自己的能力，但融创又以为适宜的时候，融创就能够根据协议，把整个项目给拿过来；假如双方以为这个土地价格能够，项目利润率应该还不错的时候，那就根据之前的股权百分比，一起开发。
　　现实生活中，一二级联动模式，整体而言，收益率可能会比直接在土地市场招拍挂要更高。关键是因为这些一二