文档介绍：【前言
这是一份基于市场变化的针对性营销筹划方案，希望能
够为幸福里的成功运作起到风险防范和前期铺垫作用；
报告同时基于一些项目之前既定的内容，以及中原项目
组的前期工作，为了避免赘述，我们此次更多在于结论的
展现，也期望能够和华润做更多的沟通。
营销筹划幸福里——目录
【第一部分市场变化
【第二部分市场总结及市场预测
【第三部分营销筹划
事业二部
第一部分：
市场变化
事业二部
变化一、客户变化
变化情况：投资客基本消失
自住客持续观望
客户类别：约90％投资客约90％自住客
具体体现：
看重因素：
投资客：自住客:
投资回报率、升值潜力优劣势、竞品对比、产品品
质等
关键词：负资产
事业二部
变化二、周期变化
销售周期: 平均每周成交套数
▶成交量的迅速
降低，会大大拉红树西岸 15套 1套
长项目的销售周博海名苑 10套 0套
期。
红树湾 30套 1套
▶
之后，市场一些
高价位的项目，
销售情况均不够
理想。
事业二部
变化三、开盘成交变化
成交率: 开盘成交率
客源的减少以
▶ 100%
及成交率的急剧
降低使得
跟进客户的能力
35%
变得非常重要。
25%
3%
时间
案例积累周期客户总量诚意客户量诚意客户比例
万科第五园 3个月 300批 15批 5％
松山湖一号 10个月 2000批 5批 1/400
事业二部
变化四、推售策略
捂盘、保留房源、分批推售全面开放

事业二部
变化五、销售手段
粗旷式营销精细化营销

►促销手段“百花齐放”
客户转介，DM直邮，电台广告，路演，展场等；
►销售工具“淋漓尽致”
各种劣势的规避，各种风险的说明，各种服务的到位等；
►优惠措施“各施所长”
送装修，折扣优惠，礼品赠送等；
►团队合作“至关重要”
单兵作战向团队协作转变，包括客户资源的共享等；
事业二部
变化六、