文档介绍：培育与发展上海住房租赁市场的思考
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出台了《上海市居住房屋租赁管理实施办法》 ，并规定了租赁备案制度。
2008 年底，居住房屋租赁合同备案数量为 万平方米，但出于避税等方面的考虑， 市场上处于分散状态的私人住房出租都没有备案，实际的租赁市场远大于这一数量。
第一，上海的市场化租赁住房所
占比例较大，约占 15%根据我们连续多年对上海市民居住状态的抽样调查，约 83%的居民居住在自有住房中，约 15%左右的居民租赁住房，其他为借住或居住在职工宿舍中， 所以目前上海的租赁市场
总体说比较大。这里不包括租赁公有住房的 80 万户左右居民，如果加上这一部分，上海的租赁居住比例将在 25%左右。
第二，上海住房租赁市场比较稳
定， 70%以上的供需双方具有持续性根据上海房地产流通研究所的一项调查，租赁市场的供应和需求都比较稳定。从供应方看，目前约 7 成以上的租赁住房是以净资产的状态出租， 就是出租房屋没有贷款，出租人以着眼于长期投资的个人投资者为主， 7 成以上的出租者没有出售房屋的计划。 从需求方来看，租客以非上海户籍居民为主，
占到 7 成以上，而且 60%以上的租客在近年没有购房的打算，所以需求相对稳定。
第三，公共租赁住房建设初具规
模，制度不断健全为解决本市新落户职工、 引进人才和来沪务工人员等的居住问题， 上海主要通过提供人才公寓、 单位租赁公寓或白领公寓、来沪务工人员宿舍或公寓等公共租赁性房屋解决其阶段
性、短期的居住困难。如浦东新区的张江科技公寓、张江紫薇公寓和浦东新区保障中心的高级人才公寓、青年公寓，闵行区的“鑫泽阳光公寓”，嘉定区的马陆镇的永盛公寓，金山区的便利中心，松江区的比亚迪公司职工宿舍和宝钢集团的职工宿舍等。 同时上海在制度上不断完善，于 2009 年出台了《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》，鼓励单位利用自用土地建造职工宿舍，以解决本单位职工、包括来沪务工人员的阶段性居住问题。
二、上海租赁市场发展存在
的制约因素虽然上海的租赁市场发展较快， 但仍存在着发育迟缓、管理落后等一些制约其进一步发展的问题。
第一，租赁者缺乏“安居”感
一是从心理上，租赁居住者普遍缺乏“家”的感觉。中国文化长期存在着“居有其屋”的观念，没有产权住房保障房，就感觉没有属于自己的家。 二是在客观上， 由于我国没有针对租赁关系保障性的法律法规，在租赁期间，出租人可以随时提高租金或解除租赁关系，租赁双方因日常设备维修等方面的责任与义务缺乏明确的界定而经
常会发生纠纷，所以承租人客观上难以长期稳定地租住同一住房。
第二，租赁住房仍存在户口、教
育等方面的障碍根据我国现有的户籍管理制度， 许多新进上海的人员，要么将户籍挂靠在集体户口中，要么只有购买私有产权房。而没有挂在产权房中的集体户口， 往往会在就业、 子女入学等方面带来相应的困难。
第三，市场上缺少小户型租赁住