文档介绍：柳辛庄城中村改造
有关“城中村”房屋拆迁及赔偿法律适用问题的几点思索
省政府法制办行政复议处 汤 洁 张莉娜
“城中村”是中国城市化进程中的特殊产物，含有复杂的历史背景和社会经济根源。它的形成关键有两种路径：一是城市边缘的农村，因城市的发展需征用集体土地，同时征收了农村的集体建设用地，包含农村居民的宅基地；二是经征地后农村居民人均耕地不足亩，撤组转户后的村庄。在征收建筑物所占用土地进行建设的同时，必定要对其上的建筑物进行拆除。国有土地上房屋的拆迁有《城市房屋拆迁管理条例》给予规范，但和城市房屋不一样，“城中村”中建筑物所占用土地性质为集体土地，其拆迁的赔偿方法及程序至今未有专门法律、法规给予规范。对其拆迁赔偿的相关要求也全部是若隐若现的出现在不一样的法律规范中，缺乏可操作性。不过伴随城市化进程的加紧，农村集体土地征收面积不停扩大，因征地拆迁引发的社会矛盾日益突出，各地不得不自行对“城中村”的房屋拆迁进行规范。
一、各地对“城中村”拆迁采取的关键做法
现在，中国各地对集体土地房屋拆迁方面的规范在形式、制订依据、拆迁管理部门等方面都有不一样。
。对“城中村”这些集体土地上的房屋拆迁的规范关键有三种形式：一是以地方性法规的形式作出要求，如《杭州市征用集体全部土地房屋拆迁管理条例》；二是以规章的形式作出要求，如《北京市集体土地房屋拆迁管理措施》；三是以规范性文件的形式作出要求，这种形式是比较普遍的，尤其是部分没有法规、规章制订权的地方，均采取规范性文件的形式给予规范。
。对“城中村”拆迁制订法律规范的关键依据不一样，关键有以下多个方面：一是明确表明以法律法规为依据，如《北京市集体土地房屋拆迁管理措施》制订的关键依据是《土地管理法》等相关法律、法规；二是不明确表明所依据的法律法规，如《杭州市征用集体全部土地房屋拆迁管理条例》第一条的表述是“依据相关法律、法规，结合本市实际情况，制订本条例”；三是以法律、法规和地方依据上位法制订的法规、规章为依据，如《上海市征用集体全部土地拆迁房屋赔偿安臵若干要求》的依据是《上海市实施〈中国土地管理法〉措施》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，本省无锡市制订《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理措施》的依据是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》。不过不管怎样对“城中村”集体土地房屋拆迁要求的依据进行表述，从其要求的内容来看，有相当部分的要求，包含赔偿标准、拆迁程序全部是参考对城市房屋拆迁的要求制订的。
。现在对集体土地房屋拆迁管理机构的要求基础一致，通常全部是由土地行政管理部门进行管理，但也有地方由建设部门进行管理，如本省的无锡、镇江等市。
二、对“城中村”拆迁适使用方法律存在的争议
从上述不一样地方对“城中村”的拆迁要求能够看出，各地在对“城中村”拆迁存在根据《土地管理法》还是《城市房屋拆迁管理条例》的要求来进行赔偿的
争议，由此也产生了由集体土地拆迁由地方土地管理部门还是建设部门管理的争议。笔者的看法是对集体土地房屋拆迁应该立即制订详细的法律规范，在现今没有法律明确要求的情况下，以《土地管理法》为依据实施拆迁并进行赔偿，由省、自治区、直辖市参考《城市房屋拆迁管理条例》要求制订赔偿标准，土地行政主管部门进行对“城中村”拆迁工作进行管理。理由以下：
从现有的有关农村集体土地房屋和城市房屋拆迁的要求来看，二者性质不一样，“城中村”房屋拆迁是对集体土地房屋的征收，是征收土地的一个步骤，应该适用《土地管理法》的相关要求。
“城中村”房屋拆迁的法律性质是征地拆迁，并非独立于土地征收的一项法律制度。国家基于公共利益需要，根据法定权限和程序能够征收征用农村集体土地。当农村集体土地被征收时，将房屋看作土地上的“附着物”，和地上青苗属同一性质，一同被征收，集体土地房屋拆迁就是集体土地被征收的结果。如把土地征收看作一个过程，则房屋拆迁为其后半个步骤。法律不许可不办理土地征收直接对集体土地房屋进行拆迁，必需适用土地征收制度，先将集体土地和地上房屋征为国有，再对房屋给予拆除，其赔偿并非拆迁赔偿，而是征收赔偿，集体土地房屋拆迁是一个行政行为。
从《城市房屋拆迁管理条例》来看，中国现在对城市房屋拆迁的定义是，国有土地地上建筑物因城市建设项目标需要，取得房屋拆迁许可证的拆迁单位和被拆迁房屋的全部人签订拆迁赔偿安臵协议，根据协议实施房屋拆迁的行为。从上述定义来看，拆迁人对被拆迁人对房屋的赔偿签署安臵赔偿协议，应该是一个民事行为，但从其操作程序看又非单纯的民事行为。拆迁双方达不成协议时，并不是经过民事诉讼或仲裁路径处