文档介绍：阜阳盛世麒麟房地产凤凰御景园商铺项目市场研究报告
关于凤凰·御景园商铺销售评估的
市场研究报告
盛世麒麟房地产营销有限公司
经过初步的接触与沟通,盛世麒麟与开发商达成共识——确认商铺为本案销售难点。为了确保凤凰·御景园整盘销售成功,我们决定以弄清“是否有人(公司)愿意投资总宽76米进深25米的商业地产”为目的,开展专项调查。研究涉及内容包括:
Ⅰ、1900㎡商业地产整盘招商的可行性;
Ⅱ、若整盘招商不可行而须分割的话,怎样分割更符合市场需求;
Ⅲ、整盘零割的风险评估。
关于1900㎡商业地产整盘招商的
可行性市场研究
一、调研目标
清晰了解目标市场对投资本项目商业地产的意愿。
二、调研对象界定
为了规避调查误区,我们就本案对允许存在的商业业态及可行性做一简析,结论如下:
1、1900㎡允许存在的商业形态基本上有:主题商场、超市、联合专营店、娱乐商业等几类;
2、对比项目所处的位置、环境、交通、居民密度等商家必定考察之要素,确信能够存在的商业形式唯有冷门大件商品(如汽车、钢琴、家具等)联合专营店(需多家合营)而已;
3、根据项目自身条件结合已掌握资料进行判断,目前可以考虑的只有整车销售门店(钢琴对人文环境依赖度较高,家具市场业已成型,不易撬动);
4、鉴于项目尚未明确整体设计方案,为了增加机会将3800㎡(1900㎡X2层)允许存在的专业市场引入考察范围;
5、确定本次调查的方向为“整车销售门店”调查和各类“专业市场”(IT、书刊、汽配、家居建材等)调查;
说明:
①整车销售门店入选理由为:中南大道(西二环)与一道河路(南二环)交叉位置地块将整体拆迁,经营户须另觅场地解决经营用地问题;
②专业市场入选理由为:有资金实力的经销户想做大,借推动建市(专业市场)为契机,吸引外部投资,扩充自身实力,实现专业市场的统治地位;另一方面,当上述计划不成功,可退选租用方式,其前提在于租金对比落差较大,能够达到利润提升(少花钱等于赚钱)的心理预期,同时新市场的建立仍可保证销售的连续性及稳定的现金流;
③整车销售和专业市场还有个共通的特点,就是对交通因素要求较高,而对人居环境依赖程度偏低,这些恰是本项目的特点所在。
三、关于整车销售门店的调查
1、假设
由于中南大道(西二环)与一道河路(南二环)交叉位置地块将整体拆迁,处于该位置上的整车销售门店须另觅场地解决经营用地问题,相信此时将他们引入本项目是可能的。
2、调查目标
◎门店特征描述。从店面跨度、进深、内部布局、附属建筑、经营内容、经营方式、现有门店总量等方面对现有门店进行描述。确定目标与项目的契合度与契合方式。
◎类比资料。每平方米租金、空间利用率、利用方式。确定项目同比的优势与劣势。
◎经营者对经营场所变动的看法。确定客户的心理预期及项目对潜在客户构成的吸引力指数。
3、调查方法
实地调研,采用目测与访问相结合的方法,以目测为先导,尽量避免因太多问题而引起被访者的反感。
4、调查结果
①中南大道(西二环)与一道河路(南二环)交叉位置向南,仅有两家品牌汽车4S店,一为郑州日产4S店,主营日产尼桑系列轿车;另一为中源店,主营本田、丰田两大系列轿车。此二者皆非本案调查目标。
②中南大道(西二环)与一道河路(南二环)交叉位置