2021年万达之“达”-万达宝.docx

文档介绍：万达之“达”:万达宝

　　 　　万达之于中国商业地产无异于金庸之于武侠小说界。用一句特俗的话总结，那就是“一直被模拟，从未被超越”。作为我国最具品牌影响力和行业地位的商业地产开发企业之一，万达是很多商业地产开发商研究、学习和模拟的“楷模”。那么，万达模式到底强在哪里？
　　万达“造城”
　　“住宅学万科，商业学万达”似乎已经成为中国房产业界的一条公理。经过多年发展，在万达广场铺遍全国各个城市的今天，万达集团再一次将视野拓宽，从过去单一的商业地产运作开始专注于“造城”。
　　据了解，首个万达城4月28日已经在哈尔滨率先开工，该项目占地80公顷，总建筑面积90万平方米，总投资达200亿元，可同时容纳5万名游客，日接待量达10万人次。万达城，全称为万达文化旅游城，万达集团将其定位为特大型文化旅游商业综合项目。据万达集团董事长王健林介绍，万达城是万达集团在多年经营商业、文化、旅游产业的基础上，经过四年研究，全新推出的大型综合项目，计划有文化、旅游、商业、酒店四大内容，专题游乐园室内室外结合，以室内项目为主，处理了气候对游乐项目标影响。
　　纵观万达的发展历程，我们不难发觉，万达做商业地产，也是在不停的探索中向前发展的。不停的尝试、创新，才成就了现在日臻成熟的万达商业模式。商业地产、综合地产策划战略教授陈建明认为，万达商业地产能有今时今日的“江湖地位”，除了复制力强外，还很重视产品升级。现在，万达模式已经升级到了第四代——“万达城”。听说，这是万达对国家政策和各地方政府的经济、文化等方面研究后的结果，因为万达的第四代产品对地方政府提升第三产业、转变经济增加方法等方面更含有吸引力，更不轻易被模拟者复制。
　　长久对商业地产进行研究的地产评论人马跃成接收本刊记者采访时认为，万达商业模式有固定的结构特点，不过它也在不停调整和发展中。能够说，创新是万达的生命力之所在。马跃成说，第四代产品万达城结合了社会文化产业发展的需要，致力于发明一体化、综合性、全方面的新生活条件。万达城强调了为流感人群的服务，在交通条件改变后，城市之间的距离被逐步拉近，而在不一样城市间的生活也出现趋同化和交融化的趋向。
　　有些人把万达城量化为：15万平方米左右的单体万达购物中心+10万平方米的创意休闲街区+10万平方米的体验型娱乐中心大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视专题公园+10万平方米1000间以上客房的酒店集群2家星级酒店和3家以上经济型酒店+20万平方米以上写字楼。马跃成表示，万达城这么大的体量实际上已经超出任何地产开发的范围，其实是一个巨大的造城活动。只有在特大型城市、区域中心城市才有落地的可能和需求。所以，也可能存在风险，这就是能不能适应市场的需求。因为在每一个特大城市里全部有多个城市中心，周围被辐射到的城市群通常也有很多大中型的商业和娱乐、文化中心，和万达城的该功效产生重合。
　　但万达城的优势更显著：一是符合政府有关发展文化产业的指导方针，适应了大城市产业结构调整的需要，其发展含有天然的动力和能量；二是巨无霸型的商业体肯定会成为城市的消费中心，既带动城市综合竞争能力的提升，也为企业经营发明了方便条件；三是万达城式即使是单一综合体，不过其功效辐射整个城市，甚至包含到周围城市；四是项目一次性投资巨大，对带动当地经济发展有一定作用，更主要的是在营业后会为当地提供数以万计的就业机会。
　　同昌盛业资产管理顾问有限企业董事、总经理唐耀告诉本刊记者，“万达城”这个产品自从去年放出消息以来就被大家冠以“第四代”称号，以“代”来划分确实它又变大了，聚集了购物中心、休闲街区、会展、专题公园和常规综合体的酒店和写字楼。万达确实在土地贮备和银行融资渠道较通常开发企业含有优势，是受政府层面支持甚至邀请，此次包括旅游、文化产业，更是离不开落地政府的部分“开路”配合，这是其它企业不论怎样学不来的。而且，万达城将完成从单一商业购物中心向大型商务中心和文化中心的转变。纵观我国众多的商业、旅游、文化的联动项目，鲜有开发运行企业能真正的三者相互植入融合，“万达城”最少在我国难有其竞争者。
　　但唐耀同时认为，“万达城”体量巨大，万达还是应该先将资本渠道打通，降低其投资风险进行扩张。唐耀指出，万达自2021年开始计划REITs，曾一度停售转租，但到现在为止除了银行渠道以外，万达的融资之路走得较坎坷。今年第一季度万达向恒力注资，借壳上市的可能性很大，相信在很快的未来把资本上的阻碍打通，万达的战略、模式将会有更大的调整提升。
　　难以模拟的“订单商业地产”
　　万达首创的“订单商业地产”模式可谓其驰骋商业、称霸中国商业地产的法宝。万达招商中心原常务副总经理王锐介绍，“订单商业地产”即先谈好招商，再开始建商业物业，以确保后期开发