文档介绍：宁远文庙商业广场策略提案
千年商脉，财富传奇
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前 言
有些人只看见已经发生的事情，并且问为什么会这样； 我们则常常梦想一些从未发生的事情，然后追问为什么不能这样？
纵观本案现有的状况，我们深深感受到要成功的完成这个项目不是一单业务，而是一个使命，我们必须拥有好的市场资源，好的策划方案，完成目标的偏执，最重要的是使命般的***……
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第一问 我们面临怎样的市场？
第二问 商业竞争惨烈该如何面对？
第三问 多福将如何做？
第四问 能创造什么？
第五问 我们怎么合作？
项目提案纲要
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第一问 我们面临怎样的市场？
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1、宁远的零售业态已成相对饱和状态，竞争激烈。
2、随着城市的发展,,其中心地位不可撼动.
3、随着经济的发展，宁远的商业经济依然成稳步上升趋势。蛋糕虽然在扩大，但竞争日趋激烈最终究竟花落谁家？惟以时间与实力来证。
4、很多商业地产开始定位综合性商业广场（如财富广场、恒盛广场）以望吸引人气，各大商场业态类型相近，均为百货商场的经营形式，竞争十分激烈。
宁远商业市场现状
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5、招商的重视程度不够：很多发展商重销售但对于招商重视不够，定位模糊，含盖所有经营业态。甚至于有了主题定位却不去拓展主力店，等着客户上门谈招商，缺乏“走动式”、“旗舰店带二级店”的招商观念，使得整体经营的档次与租金水准难以提升。
6、目前市场项目采取两种项目商业操作模式：街铺销售带返租；部分销售部分招商。
7、文庙商业街作为宁远商业核心，辐射整个宁远县，但目前以传统商业为主，而且档次不高，缺乏足够的停车设施，一定程度上阻碍了高端消费人群的到达。
宁远商业市场现状
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经营方面：
1、差异化业态定位。跳出平常的业态经营，采取相对差异化的业态经营品类，并提升整个经营品类的档次，以升华与树立项目品牌。
2、升级化业态经营。利用项目周边的商业气氛，在原有商业业态基础与地段优势上，升级业态的经营品类，从而细分化市场。
产品方面：建立一定体量的停车位置，以吸引高端人群。
营运方面：建立品牌联合经营的机制，引入主力品牌商家与商业管理公司进行项目商业的经营管理。
对于本案的建议
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第二问 商业竞争惨烈该如何面对？
寻求突破，差异化定位
差异借势，定位营销
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寻求突破差异化定位
差异借势 定位营销
项目SWOT分析
SWOT分析
S
W
O
T
1、地理位置，项目处于宁远商业中，紧邻前年历史文化旅游景点文庙，商业及旅游价值浓厚。
2、交通发达，出入方便。
3、项目周边人流量大，人们对地段认知度高。
4、项目体量大，高档次的规划和设计，填补可区域无高档次商业的空白。
1、项目处于期房销售，竞争压力大；
2、项目价位水平较高。
3、文庙街比较狭窄，而且对面为破旧的传统商业街铺，影响形象。
1、区域知名度高，周边商业档次不高，项目为商业领袖地位；
2、宁远经济持续增长，特别是旅游经济速度很快，外来人流大。
3、宁远商业项目运营模式层次不高，本案在运营操作中有较大的提升空间。
1、同期几个大体量商业项目推出，竞争压力极其巨大；
2、市场较小，口碑传播较快，要求项目不能出现灾难性错误。
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项目定位策略
文庙商业广场定位的三大策略
差异
升级
品牌化
策略A：
寻找市场的空白和城市化进程所蕴含的重大机会。
策略B：
借势原有商圈的商业影响力，立足本项目的中央商业地段优势，在原有的业态规格档次基础之上，升级本地段的商业品位，从而加强本商业圈的商业品位，升级定义本地段的中央商业力。
策略C：
保持商业的血液与血统的纯粹性，以品牌化的强大力量来实现A/B策略的实现，同时有效和快速地提升物业价值，实现利润最大化。
寻求突破差异化定位
差异借势 定位营销
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