文档介绍：青林湾观津、观泓市场分析与销售策略建议
青林湾观津、观泓
谨呈:宁波房地产股份有限公司
迪赛研展部
20101>.01
市场分析与销售策略建议
PART 1
· 解读项目
PART 2
· 解读市场
PART 3
· 项目定位
PART 7>4
· 营销策略
目录 Contents
PART 1 解读项目
随着城市化进程不断扩张,城市框架不断拉伸
青林湾区域属性已经发生变化………
区域启动引擎一、海曙商业副中心
2008年3月18日海曙区制定现代服务业聚集区专项目规划将重点打造现代服务业集聚区,以拓展服务业外部发展空间,提升服务业内部集聚发展水平。其中确立青林湾附近新星村地块为海曙区商业副中心。
新星商业中心:欧尚、月星、迪卡侬、巴黎春天等众商家进驻;
新星龙湾、金达利21码头动工;
商业副中心的确立,众商家的进驻、多个项目同时启动
标志着该区域已经进入高速发展阶段。
区域启动引擎二、湾头未来城市RBD规划
湾头
百余万方湾头大开发,再造一个三江口。
通过城市RBD的打造,与老城CBD形成业态互补,形成新的城市节点,城市核心能得以强化。
【未来主要业态】
商务办公、高档居住、
旅游休闲、文化艺术中心
未来宁波城市RBD
城市RBD规划与建设,是三江口核心区的扩张;
同时将辐射整个姚江沿岸。
区域启动引擎三、万达落户江北
2009年9月1日万达集团
1500元/平底价拿下宝庆寺地块
万达广场计划于今年年底开工建设,2010年底正式开业运营。
区域大开发吹响了号角
大量流动人口聚集,商业能量瞬间提升
城市新商业节点,形成新的城市场
区域配套的从无到有,宜居性加强
区域土地价值的提升
区域在售楼盘价格的提升
信心:以长线经营城市为目的的万达,对姚江板块未来充满信心;
引力:万达强大的商业引力也将为区域腾飞带来跨越式发展。
区域启动引擎四、三江文化长廊
新三江口公园
城市生态共生区
城市商业文化区
三江文化长廊起于老三江口,沿姚江溯江而上,北抵新三江口,长度约5公里;,,岸线长约16公里。
区域内景点:
新三江口公园、宁波大剧院、意大利大卫雕像,姚江大闸、解放桥、钱业会馆、新江桥、天主教堂、老外滩、甬江大桥、宁波城市展览馆、宁波美术馆、庆安会馆、江厦桥、灵桥、琴桥、兴宁桥,槐树公园
新三江口公园约10万平米,约计2010年完成。
青林湾
弥补三江文化长廊在姚江沿岸的韵味缺失
区域启动引擎五、交通道路网络完善
通途路
环城北路
环城西路
丽园北路
机场路
青林湾大桥
江北大桥
华辰大桥
湾头大桥
滨江大桥
永丰桥
五路四桥宁波新一轮未来城市架构规划,旨在搭建更强健的城市骨架。
其中湾头大桥(09年10月开通)、姚江大桥的建成拉近大桥两岸距离,城市纵隔消失,城市核心区域范畴瞬间扩张。
灵桥、琴桥、江厦桥……宁波的路网与城建一直与桥息息相关。
便捷的交通网格使得区域与城市核心联系紧密;
也证明该区域城市地位的提高。
一期
二期
项目区位价值——稀缺的城市中心地段
五大引擎,同时驱动,使得青林湾的土地属性随之出现改变。
老外滩
来福仕
天一广场
月湖盛园
江北万达
莲桥街
湾头RBD
三
江
文
化
长
廊
青林湾
海曙商业副中心
城市中心圈
新星商业中心
项目价值——市中心第一大盘
观庭
观澜
观津
观泓
一期50万㎡完美演绎,二期80万㎡,宁波至今为止规模最大的项目;
在市区土地日益稀缺情况下,将来很难再有超越者。
观津(四期)
总建:㎡
㎡
商业面积: ㎡
观泓(五期)
总建:㎡
住宅可售925套共120963㎡
商业面积: ㎡
㎡
其中住宅可售面积:㎡
商业面积:㎡
住宅总户数:1595户
可售总户数:1348户
项目价值——“母亲河”一线江景
紧临城市的母亲河,姚江水系,稀缺的江景资源不可再复制
项目价值——青林湾产品升级
青林湾一期(鹭洲鸿洲萃洲瞻洲)
整体规模:总用地面积约31万㎡,建筑面积约50万㎡
建筑形态:以多层,小高层,高层为主,少量联排别墅
青林湾二期三期(观庭观澜)
整体规模:㎡
建筑形态:200套别墅,5栋小高层,2栋高层
青林湾四期五期(观津观泓)
整体规模:㎡
建筑形态:小高层,高层
全面升级
项目界定——拥有稀缺资源的高端项目
城市中心区域地段—