文档介绍：市场分析
淮安项目市场分析
目 录
第一部分：淮安市宏观环境分析
一、城市简介
二、城市经济发展
三、城市发展规划
第二部分：淮安房地产市场研究
一、市场宏观分析
二、中微观市场分析
第三部分：项目概况以及项目研究
一、项目概况
二、项目规划研究
三、项目户型设计研究
淮安项目市场分析
第一部分：淮安市宏观环境分析
一、城市简介
淮安市地处江苏腹地、江淮平原北部。至今
已有2200多年的历史。与扬州、苏州、杭州并称
为京杭大运河沿线的「四大都市」。2000年12月
21日，淮阴市更名为淮安市，下辖涟水、洪泽、
金湖、盱眙四县和清河、青浦、楚州、淮阴四区，行政区划土地面积达10072平方公里，城市总人口520万左右。市区面积337平方公里，人口50万左右。
淮安项目市场分析
二、城市经济发展
＊2006年，地区生产总值、财政收入、全社会固定资产投资增长迅速。
＊居民生活水平稳步提高。
全年城镇居民人均可支配收入10447元，％；人均消费性支出7077元，%农民人均纯收入4430元，%；人均生活消费支出2881元，%。在岗职工平
均工资16590元，％。
＊工业经济增势明显。
＊重点项目建设进展顺利。
＊服务业发展水平进一步提升。
＊消费品市场繁荣活跃。
消费品市场稳中趋旺。，%。其中，，%。
淮安项目市场分析
三、城市发展规划
1、城市整体发展规划布局
＊城市总体规划成“两组团、双中心”的结构布局。
“两组团”是以淮阴区、清河区、清浦区和规划于清浦
区城南新建的市行政办公中心、大学城等新区为第一
组团，以楚州老城区和淮江路以北规划新建的新城区
为第二组团；“双中心”则是以上述“两组团”为淮安市市
区城市发展的中心，或者叫“一主一副双中心”。
＊淮安城市的特点可概括为“一个高速圈、两大组团、
三条轴线、四水穿城”。
一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。
两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。
三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。
四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河
淮安项目市场分析
2、市级商贸中心区
淮海广场商业中心，以主城区组团的淮海广场为核心，
以银川路、漕运路、人民路、丰登路等路段所包围区
域构成市级商业中心。
3、市级高教园区
根据城市总体规划，城南片区是淮安主城区四个片区之
一，将发展成为以文教、体育为主的生活配套设施完善
，南到柴米
河，西自规划勤政路—明远路—毓秀路一线，以及淮海
南路东侧部分用地。
4、市级经济园区
淮安经济开发区位于淮安主城东部，内设有高新园区、工业园区、商贸金融区、高档住宅区、生态园区，以“九通一平”为前提，建成一个崭新的、人与自然和谐的、生态型、园林式淮安新城区。
淮安项目市场分析
宏观环境对房地产的影响
宏观经济与城市建设的迅猛发展，为淮安的房地产市场发展奠定了良好的基础；同
时也要看到，淮安同长江三角洲其他同级别城市在发展中还存在着一定的差距，但发展
潜力是巨大的。随着淮安经济、人口及城市规模的不断扩张，对商品住宅的需求将会越
发增大。因此，区域经济与城市发展奠定了本项目开发建设的基础。
经济因素
淮安市整体经济快速发展、
人民生活水平逐步改善，对房地产市场的具大支撑作用仍将持续。
政策开放
淮安地初苏北腹地，良好的政府招商政策，引进大量的外地资金，给城市的建设注入了强大的经济活力。目前象富式康、沃尔玛等大型知名企业或商场已经正式进驻淮安，不仅给淮安解决大量闲置人员就业问题，同时也带入一大批精英人才，促进相关产业的发展。
人口因素
淮安城市综合实力的增强和工业化进程的加快，将进一步改善城市的生活、工作和居住环境，
进而吸引更多的人口在城市居住，繁荣房地产市场。
交通因素
淮安是水、陆交通十分便利，以淮安为中心，3小时车程内，有大中城市15座，人口8000 万，房地产市场容量巨大。
淮安项目市场分析
第二部分：淮安房地产市场研究
一、市场宏观分析
作为衡量房地产市场的几项重要数据指标，如开发投资量、施工及竣工面积量、房地产供销量
以及价格走势等反映了淮安房地产的基本情况，本公司调研小组经过市场以及相关政府部门的
细致的取样调查和总结，相关数据绘制如下表：
1、开发投资
小结：
从当年各季度以及05年与06年比较来看，市区房地产开发投资力度增强，并无减退迹象。