文档介绍：西南财经大学
硕士学位论文
我国商业银行个人住房抵押贷款风险防范研究
姓名:王红亮
申请学位级别:硕士
专业:金融学
指导教师:张显明
20060401
摘要当前金融风险己成为影响最大的越来越集中的社会风险,金融风险的存在对于经济和社会发展的危害巨大,它不但能使个别金融机构蒙受巨额损失,而且还可能破坏一个国家或地区,乃至世界经济秩序的稳定,引发社会动荡。个人住房贷款是我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中引入的~种金融产品,它是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。从目前我国住房金融发展的实际情况来看,个人住房贷款业务主要有三种形式:其一是政策性个人住房贷款,其二是商业性个人住房贷款,其三是个人住房组合贷款。随着住房制度改革的不断深化,个人住房贷款的重要作用日益凸显,己成为居民购置个人住房所倚赖的重要工具。个人住房贷款因低风险、高收益的特性而成为银行调整自身信贷结构、提高资产质量的新宠而倍受青睐。与此同时,还款周期长、流动性低等特点决定了个人住房贷款并非完全意义上的低风险业务,加之我国整个社会的信用环境欠佳、相关法律法规不健全、有关金融产品发展不完善、风险管理经验不成熟以及银行间为争夺业务而引致的恶性竞争等原因致使个人住房贷款的风险更不容忽视。如何防范和控制其风险成为各商业银行关注的核心,也成为影响房地产业在我国进一步健康快速发展所函待解决的一个问题。个人住房抵押贷款这种金融产品受很多方面因素的影响,因此,其风险种类也有很多。它不仅有借款人、开发商的信用风险,抵押物风险,流动性风险,利率风险,而且还受居民收入水平,经济周期,商业银行的操作风险等方面的影响。本文主要从微观方面着手,重点分析了住房抵押贷款的信用风险和抵押物风险,在这一方面可以通过信用加强来进行风险管理。具体来说,就是贷前通过完善个人信用制度,和设计多种个人购房抵押贷款方式来增强信用能力;贷款时通过抵押保险和资产证券化来转移和分散风险:贷后抵押物处理环节,发展二级市场增强抵押物的变现价值;最后是进行个人住房抵押贷款风险管理所需的各项社会配套设施的建设。
沿着这一思路,本文共分为四大部分:第一部分主要介绍了进行个人住房抵押贷款风险关系的现实意义。首先,详尽介绍了我国个人住房抵押贷款的发展历程,从最初广东省江门市建设银行的试点到现在其业务的全面开展,并详尽介绍了其间建设银行的具体措施和人民银行的调控政策,最后对个人住房抵押贷款的发展现状给以总结分析。其次,说明了个人住房抵押贷款业务在我国开展的现实意义:住房抵押贷款业务在我国的推行,有力地推动了我国住房商品化改革和住房市场的发展和我国城市居民住房条件的改善;同时对我国商业银行资产结构的调整、经济增长模式的转变有重大意义。三是进行住房抵押贷款风险管理的现实意义。在我国有很多因素制约我国商业银行的个人住房抵押贷款的风险管理:缁峄肪骋蛩刂饕0ㄕ叻ü妗⑹谐』肪澈其他相关因素。仨幸挡愦沃饕V傅氖巧桃狄兴Φ慕鹑谛幸整体方面存在的问题,其存在的问题直接影响个人住房抵押贷款业务。桃狄芯咛逡滴癫僮髦写嬖诘奈侍狻第糠侄晕夜桃狄懈鋈俗》康盅捍畹姆缦占俺梢蚪行了详尽的分析。先着重分析了住房抵押贷款业务自身的特征,住房本身的复杂性和价格的难预测性,以及借款人自身的不确定性决定了其风险管理的复杂性。本章主要从微观方面分析其风险及其成因:其风险主要分析其自身的信用风险与抵押物风险,信用风险方面是借款人的被迫违约、理性违约和提前还款的动机与对商业银行的损失以及开发商的信用风险;抵押物风险方面则是抵押物的产权、价格、损失和处置风险给银行带来的损失。在成因分析方面,从信息经济学的角度看,由于信息不对称,银行与借款人之间的行为产生所谓的逆向选择和道德风险问题,从而产生信用风险;此外,还有住房抵押贷款中的银行“非理性”所导致的信用风险问题。这些风险的分析为以后的风险管理提供了依据。第三部分是我国个人住房抵押贷款风险防范和化解的措施。根据第二部分的风险分析,主要通过信用加强的方式采取了一些措施和对策。通过对我国的信用状况的分析并借鉴国际上信用制度的经验来建
抵押贷款规模;在风险分析和防范方面,着重于微观方面,从住房抵立我国的信用制度;在还款方式方面针对我国相对单一的还款方式,在固定利率抵押贷款的基础上发展出可变利率抵押贷款,借鉴生命周期理论,根据不同层次消费者的行为特征,设计出递增式抵押贷款、递减式抵押贷款、分享增值式抵押贷款等多样化的个人购房抵押贷款方式;这两方面的措施在贷前增强了借款者的信用能力,降低了住房抵押贷款的信用风险。在借鉴美国资产证券化的成熟经验的基础上,分析了我国资产证券化的条件和可能性,结合我国国情和资本市场实际情况,发展适合我国资本市场环境的个人住房抵押贷款证券化市场。根据实际情况政府出面组建的