文档介绍：中海御海半岛
整合营销推广报告
市场宏观环境
宏观经济整体过热隐忧初现
%,CPI、PPI继续高位运行,通货膨胀压力越来越大,宏观经济整体过热的威胁越来越大。
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近期国家货币供应量
自国家实行4万亿的投资以来,国家货币供应量一直处于较高的水准,造成市场货币供应量充足,刺激经济复苏的同时,打来了通货膨胀的威胁。
货币供应量充足是造成近期宏观经济过热的隐忧的因素之一
宽松信贷、政策环境造就了房地产业的疯狂,并推动宏观经济高增长
宽松的政策,充足的货币供应,疯狂的市场使得2010年伊始房地产业就狂飙猛进,房地产投资和销售价格一路走高。并反过来促使宏观经济高增长。
为了抑制房价快速上涨,促使房地产业及宏观经济健康有序发展,国家出台政策进行调控
实行更为严格的差别化住房信贷政策
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%
对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,
对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
严格限制各种名目的炒房和投机性购房
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数
发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用
财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
此次历史上最为严厉的调控政策的出台,几乎欲将投资客群赶尽杀绝,同时可能会使非投资客群产生强烈的观望气氛
二套房首付50%,
三套房更高首付和利率,或不予贷款
严厉控制非本地居民贷款
当地政府酌情限定购房套数
增强税收调控机制
打压投资客群
市场剧变预期增强
观望氛围可能蔓延
投资客群恐慌出货
此次极为严厉的调控政策,在打压投资客群的同时,会对市场形成极大地冲击,造成购房客群形成楼市剧变的强烈预期,转而产生极为严重的观望氛围。
因此,不仅仅是影响投资客群,同时也对刚需客群产生强烈的心理影响,造成房地产市场重大的客群变动。
本案核心问题:
1、在岛内外一体化背景下,面临内外夹击的竞争环境,如何突破局势,抢占市场?
2、目标客群对本案区域印象不佳,海居居住价值未受认可,如何重塑本案价值体系?
开发商目标:2010年完成10-12万㎡销售目标,实现短频快的发展战略
市场现状:
岛外一体化、板块竞争激烈、岛内客户陌生感、抗性
核心问题
报告的逻辑思路
目标与现实之间的问题与差距?
目标客户及潜在客群问卷及访谈
项目界定
客群定位
本案解读
竞争环境所产生的问题
客群现状
客群演变及发展趋势
对本案的真实反映
客户储备之于本案
产品定位及优化建议
问题1:我们的目标客群在哪?
问题2:
目标客群需要什么?
回答:我们能做什么?如何做?
整合营销推广
项目整体开发策略
客群的生活特征
未来市场竞争局势
十四年努力,两个巨人的扶撑,对台区位的优势;都决定“海西”上升到国家战略层级
长三角诸侯经济
京津冀-环渤海经济
粤港-珠三角经济
成渝老牌工业经济
东三省老工业基地
2007 北部湾经济区
2006 天津滨海新区
2009 海峡西岸经济区
2009 江苏沿海地区(原则)
老牌工业经济区
现状核心经济区
规划新兴经济区
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
福建省十届人大二次会议上,时任省长卢展工在《政府工作报告》中提出建设海峡西岸经济区战略构想。
“十一五”规划把“支持海峡西岸和其他台商投资相对集中地区的经济发展”写进了“两岸关系”部分。
福建省政府也出台了《海西经济区建设纲要》,提出加强基础设施,加快先进的制造业,推动产业升级,同时全方位地发展商贸与金融。
国务院常务会议讨论并原则通过了《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》。
在2006年~2009年的三年中,国家先后通过和原则性通过天津滨海新区、北部湾经济区、江苏沿海地区等新经济区规划,其中只有海峡西岸经济区的发展规划被上升为国家战略层级,海西经济区自一诞生就注定成为新时期中国经济谋求新增长的一个强力增长极。
海西战略成型大事记