文档介绍：SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
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项目诉求与核心问题
如何发挥大规模综合开发的优势?
如何减少空间限制条件的影响,规划功能业态并进行建筑设计?
如何以有限的投资额,实现项目价值的最优化?
如何在满足创意产业园区“三个不变”的条件下,争取徐汇区政府装修等补贴与优惠?
如何遴选招商对象,实现徐汇区税收属地化标准?
(2) KEY ISSUES
(1) 项目诉求
特色创意产业园主题界定
产业化办公与功能分区的关系
与空间相匹配的业态导入
经济收益与社会收益检验
建筑设计与SVA品牌宣传效应
初步招商建议
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关注核心指标——租金收益
以下为衡量租金水平的几个重要参照指标
徐家汇写字楼租金水平
()
漕河泾产业化写字楼租金水平

旧厂用于商务出租租金水平
1元/平方米/天左右
竞争性创意产业园区商务租金水平
3-
徐家汇商铺平均租金水平

田林社区商铺租金水平
20元/平方米/天左右
创意产业园区商业配套租金水平
6-8元/平方米/天
(1)商务
如何通过业态与空间改造的有机结合,实现基地租金收益率的上升?
(2)商业
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遴选标准
租金标准原则
可持续经营原则
空间与业态相匹配原则
KEY ISSUES
打造何种特色创意产业园
实现徐汇区政府的地税标准
实现园区的租金收益
结合建筑情况引入适当业态
实现SVA品牌宣传
为招商留下接口
风格定型
项目诉求
市场契合
租金保障
空间分隔
综合定位
业态与功能组合
各业态定位
服务对象
开发模式
经营模式
空间落实
业态规划
产品组合
财务分析
总体开发原则
细分业态遴选
空间落实
业态分布
主要产品组合
建筑意向
财务测算与检验
专题研究/市场研究
企业商务服务
创意商业
创意商务办公
西南商业格局变迁的驱动维度
基地发展驱动因素研究
大SVA产业链延伸的驱动维度
漕河泾园区产业升级的驱动维度
创意产业园区构建原则
取势:
创意园区发展路径
求异:
竞争性园区发展状况
SVA创意产业园项目工作技术路线
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本次研究的主要内容
(1)如何创意——项目构建原则与发展定位篇
(2)创意什么——园区核心业态遴选与构筑篇
(4)检验创意——园区财务投资测算篇
(3)怎么创意——园区概念性规划及建筑改造建议篇
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目录
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1. 如何创意——项目构建原则与发展定位篇
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(1)基地区位条件简述
漕河泾
华东理工大学
上海师范大学
徐家汇商圈
交通大学
上海南站
分列基地南北两大区域商圈对于基地产生辐射影响
基地周边有一定的高校资源
处于漕河泾园区与周边田林、康健社区的界面,受到居民消费与产业升级双重影响
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(2)基地交通条件简述
劣势
田林路为断头路,影响商业流通
宜山路暂时不能穿过中环,阻碍环内外流通
中环线阻隔环线内外交流
优势
未来M9从附近通过,将对基地交通情况改观有较大影响
地铁三号线、一号线等交通干线也会对本区域的交通产生间接影响
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(3)基地内部物业概况(具体见物业状况排查评估表)
规模体量
装修程度
承重情况
建筑结构
主要原则
建筑年代
单体建筑规模较大
物业修建年份以80年代为主,整体质量较好
物业类型以大跨度的框架厂房为主,内部改造较为方便
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