文档介绍：1 土地增值税清算案例为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法,根据土地增值税清算审核有关政策及程序,市局编写了土地增值税三道案例题,供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。案例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006 年7月, 向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别是对《土地增值税清算鉴证报告》( 以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下: 一、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,是经北京市发展计划委员会于 200 1 年2 月以(2001)231 号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区 XX 号, 规划批准总占地面积 80,000 平方米。该单位在 2003 年3 月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2 、该项目于 2002 年初开工建设,于 2003 年5 月开始对商品房进行预销售, 根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为 200,000 平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积 170,000 平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积 30, 000 平方米。另外还有配套设施面积 12,000 平方米。 3、截止 2006 年5月30日,可售面积中已出售面积为 160,000 平方米,其中出售住宅120,000 平方米、出售商业用房 15,000 平方米、出售办公用房 25,000 平方米。剩余未销售面积 10,000 平方米中,已对外出租 4000 平方米。 4 、公共配套设施用途分别为:变电站和热力站 800 平方米、物业管理用房 200 平方米、托儿所 2000 平方米、派出所 500 平方米、游泳馆 4000 平方米、自行车棚 100 0 平方米,车库 3500 平方米。 5、该项目在 2006 年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6 、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积 130,000 平方米、总商品住宅共 7栋为 1040 套,按单栋计算后,每套平均 125 平方米, 属于 2级土地,根据 2006 年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格 元, ,因此按照普通标准住宅三个条件的标准,已出售的120,00 0 平方米商品住宅,可以享受普通标准住宅的优惠政策。【潍坊市普通住房标准: 住宅小区建筑容积率 以上;以房屋产权证上注明的建筑面积为准,单套住房建筑面积 144 平方米以下,不包括单独注明的车库、地下室面积; 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 倍以下。】 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为: 160,000/200,000=80 ﹪。 2003 年5 月开始预销售东园小区的房屋,截止到 2006 年5月30 日, 已出售面积为 160,000 平方米,共取得销售收人总额 1,430,000,000 元,【不含租金 200,00 0 元】总额全部为货币收入( 人民币) 。其中: 出售住宅 120,000 平方米,取得销售收入 900,000,000 元;出售商业用房 15,000 平方米,取得销售收入 255,000,000 元;出售办公用房 25,000 平方米,取得销售收入总额 275,000,000 元。另外,取得租金收入 200 ,000 元。对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用,未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,不包含在转让房地产的收入中。 2 三、扣除项目情况说明(一)取得土地使用权所支付的总金额为 453,200,000 元。单位提供的“x 号土地出让合同”及京房地[ 地]字 X 号地价缴款证明, “东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局,交纳土地出让金 440,000,000 元,缴纳契税13,200,000 元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为 362,560,000 元。具体计算可采取以下两种方法:1、 453,200,000/200,000*160,000=362,560,000 元;2、 453,200,000*80 ﹪=362,560,000 元。(二)开发成本经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证,截止 2006 年5 月该项目工程成本为 493,600,000 元, 该项