文档介绍：目录
第一部分有关解释和技术细则
一、拆迁补偿估价的价格、内涵
二、作业流程
1、拆迁补偿估价项目作业流程
2、现场踏勘工作注意事项
三、估价方法及操作要点
（一）估价方法的选择
（二）基准价格修正法
（三）市场比较法应注意的事项
（四）收益法及操作中注意事项
（五）成本法及操作
四、估价结果平衡
第二部分估价成果内容及格式
一、估价汇总报告内容及格式
二、估价技术报告内容及要求
三、分户报告（附分户估价报告格式表）
四、成果资料存档
第一部分有关解释和技术细则
一、拆迁补偿估价的价格定义、内涵
1、拆迁补偿估价价格的定义
根据《上海市城市房屋拆迁补偿估价技术规范》（试行）中关于房地产价格的定
义，拆迁补偿估价的价格应是不考虑抵押、租赁等他项权利影响的公开市场价格。
2、拆迁补偿评估价格的内涵及相应的操作
由于土地使用权性质的不同，在具体操作中需分别处理。
① 居住房屋除花园住宅以外的居住房屋，凡是有产证的一律视同产权房，无
产证的需与委托方协商并在报告中加以说明。
② 非居住房屋出让土地使用权上的房地产，应根据土地剩余使用年限和建筑
物尚可使用年限，评估其有效使用期限内的房地产市场价格。对于划拨土地上的房
地产，评估价格中不包含土地使用权出让金。
二、作业流程
1、拆迁补偿估价项目作业流程（见下图）
受理任务
组织安排
制定勘察测量表格
实地勘察
选择评估方法思路
不适用基准价格修正法适用基准价格修正法
划分房屋类别
选择评估方法平衡、确定类别基准价格
选择典型房屋
按照通常程序评估因素修正计算
评估典型房屋价格
平衡、确定分户房地产价格
编写估价报告、技术报告
填写分户估价报告单
2、现场踏勘的注意事项
（1）现场踏勘应根据房地产性质和房屋类别，提前制作统一的现场勘察表，并
按照勘察表列举的勘察内容要求进行现场勘察工作。勘察表应注明踏勘时间、踏勘
人。
房屋结构、用途、建造年代、使用面积、建筑面积、产权可以从房屋所有权证
或房地产权证获得。其中房屋结构一般分为钢混、混合、砖混、砖木立柱、砖木单
墙、木结构、竹木、竹结构等。
（2）现场勘察应拍摄可以反映基地整体现状的照片，并分类选择有代表性的房
屋进行拍照；
（ 3）如果无产权证的，应在现场勘察时记录房屋平面图、标示尺寸，用于评估工作参考。
三、估价方法及操作要点
（一）估价方法的选择
房屋类别条件适用方法
居住房屋