文档介绍：商业地产未来几年大势解析权威版
自 2010 年 4 月份“新国十条”调控政策出台以来，国内住宅市场进入了
漫长的市场盘整期，市场供求较去年同期均出现大幅下调，成交价格也即将开
始步入下行通道。
在政策和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，房地产市场住
宅一家独大的局面逐渐开始改变，此前一直处于次要地位的商业地产开始成为
市场多方关注的热点。
综合各方面资料考量，未来几年的商业地产形势将会呈现如下几个特点：
（一）众房企进军商业地产 , 竞争将愈发激烈
2010 年的住宅市场经受着调控政策的严峻考验，成交面积和成交均价皆呈
现曲线波动。 4 月的新一轮信贷政策出台之后， 5 月成交量大幅滑落。在宏观
经济环境的作用下，以及刚性和改善性需求的恢复，成交量逐步回升。随着 9
月的“限购令”出台，住宅市场迎来新一轮成交量下降、价格松动、议价空间
加大的小幅波动行情。
同时，商业地产正在迎接自己的春天。“在产业转型和消费升级背景下，
商业地产行业机会将愈发凸现。产业转型带来第三产业的发展，收入分配改革
将带来消费快速增长和消费升级，相应写字楼、零售物业和旅游度假等商业地
产预计未来年平均总收益率达到 11% 以上。
市场对于来年商业地产的形势普遍抱着乐观估计，而身处其中的众开发商自然更看得清面临的机遇
因此，从企业层面上来讲，开发商进入和投资商业地产的力度将不断增
强，同时竞争也更加激烈。其实早在 2004 年之前，已经有大华、绿地等大型
房企进入商业地产领域，但在开发投资上一直处于不温不火的局面； 2010 年随
着万科、保利、华润、富力等知名品牌开发商纷纷高调宣布未来将不断扩大在
商业地产领域的投入，意味着今后商业地产的开发和投资力度或将摆脱前几年
持续低迷的发展态势，同时商业地产的竞争也将更加激烈，多年来形成的商业
地块零溢价成交的尴尬局面势必会有所改变。
（二）未来几年险资或成大宗交易最大买家
“政府尤其是银行将会把对于住宅的扶持转向商业地产。”在当前流动性
过剩的严峻形势下，目前正在执行的住宅限购令和贷款七折优惠利率政策的取
消，势必会引导市场上充裕的资金由住宅市场流向商业地产市场。
流动性过剩主要来自两方面，一方面是由于美元贬值，海外热钱流入加
剧。欧美经济复苏程度缓慢，各国争相采取货币贬值的方式缓和国内矛盾，这
直接造成人民币升值压力加大，热钱加速进入。
另一方面，由于内部新发货币过多进一步加剧了流动性。为解决经济危机
问题，我国在 2009 年进行了大量的货币投放。有观点认为，中国货币投放的
规模远大于经济的容纳能力，流动性问题已开始显现。
在流动性过剩、住宅投资受打压的背景下，资金涌入商业地产的局面在所
难免，然而，到目前为止，调控政策并未对资金进入商业地产加以限制，不仅
如此，保监会今年还发布了多项条文，指令数千亿险资只能进入商业地产领域。
这些国家政策的隐性鼓励一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，即一手
抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产，将现有房
地产市场中商品住宅被过度凸显的投资属性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目
的的商业地产上